Referencias de rentabilidad en datos abiertos de las plataformas

En los datos abiertos no hay una rentabilidad media de las promociones inmobiliarias en España: existen cifras de plataformas y fondos concretos, y cada una mide algo distinto. Urbanitae publica a 13.10.2026 una «Average IRR» del 11,7%, Fellow Funders una «TIR media histórica» del 12,4%, y un fondo cerrado inmobiliario luxemburgués fija un objetivo superior al 8% anual. Todas estas cifras las declaran las propias plataformas y yo no las he verificado contra los proyectos. La TIR (IRR) es la tasa interna de retorno: la tasa anual de descuento a la que el valor actual neto de los flujos de caja de un proyecto es igual a cero. A continuación, cada cifra con fuente, fecha y salvedad, y luego un análisis de qué se puede comparar con qué. Es una referencia, no una previsión ni un consejo.

¿Qué publican las plataformas y los fondos sobre la rentabilidad?

Todas las plataformas acompañan las cifras de salvedades. Fellow Funders advierte de la posible pérdida total del capital, el fondo aclara que la rentabilidad objetivo no está garantizada, y Urbanitae indica que la rentabilidad pasada no determina la futura.

¿Por qué no se pueden poner estas cifras en una misma fila?

Hay cinco diferencias, y cada una cambia el significado de la cifra.

1. Objetivo y resultado. La cifra del fondo, superior al 8%, se presenta como objetivo; el 15,02% de Fellow Funders, como estimación antes de terminar el proyecto. El 11,7% y el 12,4% son una media histórica de proyectos terminados.
2. Base. Urbanitae cuenta solo los proyectos totalmente devueltos, por lo que los proyectos en curso y los problemáticos pueden no entrar en esa cifra. Esto se deduce de la nota al pie, no es una afirmación de la plataforma.
3. Composición. Fellow Funders opera en agro, inmobiliario, private equity y energía, y el 12,4% de la página principal no se desglosa por sectores, de modo que no hay una cifra propia para el inmobiliario.
4. Tipo de inversión. Equity, préstamo con garantía y alquiler dan perfiles distintos en Urbanitae.
5. Qué se ha descontado. Las comisiones, los impuestos y el tipo de cambio no se detallan en las páginas consultadas.

¿Qué es comparable con un proyecto con honorarios de DNPI del 50% y qué no?

La TIR de las plataformas es anual. El 10% contractual del modelo de DNPI se calcula de otro modo: los honorarios de DNPI son el 50% del beneficio del proyecto, y si la rentabilidad del inversor por todo el proyecto, después de los honorarios, queda por debajo del 10% contractual, DNPI paga un complemento con cargo a sus honorarios. Es una rentabilidad por proyecto, no anual; las condiciones, la base de cálculo y los límites los fija el contrato de cada proyecto, y no es una garantía de conservación del capital. El diez por ciento aquí es el umbral de la compensación, no un resultado prometido ni esperado.

Ejemplo didáctico, no una previsión. Supuesto: todo el capital se aporta al principio y se devuelve en un solo pago al final del plazo. Entonces el 10% por todo el proyecto con un plazo de 2 años equivale a aproximadamente un 4,9% anual en interés compuesto, y con 3 años a aproximadamente un 3,2%. Y al revés: un 11,7% anual durante 2 años da cerca de un 24,8% por todo el plazo, durante 3 años cerca de un 39,4%. Si el dinero se aporta por tramos o se devuelve antes, el cálculo es otro, y la TIR se calcula con las fechas reales de los flujos. Por eso las cifras de las plataformas y la cifra por proyecto hay que llevarlas a una misma base antes de compararlas. Cómo hacerlo lo muestran el artículo sobre rentabilidad del proyecto y rentabilidad del inversor y la comparación del equity multiple y la TIR.

¿Qué preguntas hacer al ver una cifra de rentabilidad?

1. ¿Es un objetivo, una estimación o el resultado de proyectos terminados?
2. ¿Qué proyectos entraron en la media y cuáles no?
3. ¿Antes o después de comisiones, impuestos y costes de estructura?
4. ¿Para qué plazo y con qué base de capital?
5. ¿Qué parte la ha aportado el propio operador?

Más sobre plataformas y formatos: tres formatos de entrada. Las cifras propias de un proyecto se pueden reunir en la calculadora.

¿A quién no le sirve esta comparación?

A quien busca una cifra única del «mercado»: no existe, y cualquier media ocultaría la diferencia entre tipos de inversión. A quien compara la rentabilidad por alquiler con la de una promoción: tienen riesgos y plazos distintos. Y a quien quiere decidir por una línea de la página principal: decide el documento del proyecto, no la cifra de marketing.