Enfoque de inversión
Riesgo de contratista: cómo lo reduce la estructura del contrato
El contrato no elimina el riesgo de contratista, pero lo acota: tipo de precio, cambios por escrito, pagos por obra recibida, recepción, subcontratación y vía de disputa. Seis riesgos.
El contrato de obra no elimina el riesgo de contratista, lo limita. Los seis riesgos de quien encarga una reforma (sobrecoste, incumplimiento del calendario, defectos, abandono del contratista, deudas en la cadena de subcontratación, disputa) se cubren con cláusulas distintas: el tipo de precio, los cambios por escrito, los pagos por obra recibida, las reglas de recepción, los documentos de los subcontratistas y el procedimiento de resolución. Más abajo, una tabla y las preguntas para el texto del contrato.
Qué riesgos asume el promotor y con qué se limitan
| Riesgo | Instrumento en el contrato | Qué comprobar |
|---|---|---|
| Sobrecoste | Tipo de precio (cerrado, por precios unitarios, coste más honorarios), cambios solo por escrito y antes de ejecutarlos | Quién aprueba el cambio y si hay un tope. Véase el control del presupuesto de reforma |
| Incumplimiento del calendario | Fechas de las fases, penalización por demora | Qué se considera causa de aplazamiento, por ejemplo la espera de una licencia |
| Defectos | Recepción con reservas, retención de parte del pago | Plazo de subsanación, quién elige al perito |
| Abandono o insolvencia del contratista | Pagos por volumen recibido, retención, derecho a pasar la obra a otro | Quién firma el acta de volumen. Véase fases y retención |
| Deudas en la cadena de subcontratación | Documentos de Seguridad Social e impuestos, límite a la subcontratación | Si hay certificados de cada subcontratista |
| Disputa | Procedimiento de notificación, perito, mediación | Plazos y forma escrita |
Cómo los pagos limitan las pérdidas si el contratista se va
Ejemplo didáctico, no una previsión. Un contrato de 100.000 €. Opción A: anticipo de 30.000 €, el resto por fases. El contratista se va tras ejecutar obra por 18.000 €. Usted ha pagado de más 12.000 € y busca un nuevo ejecutor para el resto. Opción B: pago contra acta de obra recibida con una retención del 10%. En el momento de la salida usted ha pagado 16.200 € por una obra de 18.000 €, es decir, queda a su favor un colchón de 1.800 € en lugar de un déficit de 12.000 €. La cláusula solo funciona si las actas las firma un técnico y no el propio contratista. Más detalle en el artículo sobre la dirección facultativa.
Qué dice la ley sobre los defectos
La Ley 38/1999 (LOE), art. 17.1, fija los plazos de responsabilidad desde la fecha de recepción sin reservas o desde la de su subsanación: 10 años para los defectos estructurales, 3 años para los que afectan a los requisitos de habitabilidad, 1 año para los defectos de acabado (responsabilidad del constructor). De ahí se sigue para el promotor que la firma de la recepción pone en marcha esos plazos, por lo que se firma tras comprobar la obra y las reservas se anotan por escrito.
Dos matices. La LOE se aplica a edificios de nueva construcción y a las intervenciones que modifican la configuración, el volumen o la estructura del edificio (art. 2.2); para una reforma ligera rigen las normas generales de contratos y compraventa. Y según el art. 17.3, el promotor responde ante los compradores solidariamente con el constructor: la responsabilidad se puede trasladar al contratista en el contrato con él, pero no en la relación con el comprador. Qué régimen tiene su reforma lo determina el abogado.
Deudas en la cadena de subcontratación
El contratista contrata subcontratistas y sus deudas pueden llegar al promotor. Según el art. 42 del Estatuto de los Trabajadores, la empresa que encarga obras correspondientes a su propia actividad debe pedir a la Seguridad Social un certificado de inexistencia de deudas del contratista (la Tesorería lo expide en 30 días) y responde solidariamente de las cotizaciones durante tres años desde el fin del encargo y de los salarios durante un año. No responde el propietario que encarga la reforma de su vivienda o que encarga obras al margen de una actividad empresarial. Si su sociedad entra en la norma lo decide el abogado; los certificados suelen pedirse en cualquier caso.
La cadena tiene límites: según el art. 5 de la Ley 32/2006, el tercer subcontratista ya no puede seguir subcontratando, mientras que el primero y el segundo sí. La limitación se aplica también a las reformas (el art. 2 incluye la rehabilitación y la reparación).
Procedimiento de disputa
Desde el 3 de abril de 2025, la Ley Orgánica 1/2025 (art. 5) exige, con varias excepciones, intentar una solución extrajudicial antes de la demanda en la vía civil: negociación, mediación u otro medio previsto, con constancia escrita. Si no hay respuesta o la negociación termina sin acuerdo, la demanda se presenta en el plazo de un año (art. 7.3). Por eso en el contrato se suelen anotar los pasos: notificación escrita del incumplimiento, plazo de respuesta, perito independiente para la cuestión técnica, mediación.
Cuando el contratista está vinculado al operador del proyecto
En los proyectos de DNPI, la reforma y la construcción las ejecuta BCNYARD, SLU: una constructora independiente, contratista por contrato. Se le aplican las mismas preguntas que a cualquier contratista. En el contrato del proyecto compruebe quién recibe las obras, cómo se confirma el presupuesto y si el panel digital muestra solo el presupuesto y el estado de las obras o también las actas y los certificados. La comparación de presupuestos de varios contratistas se describe en el artículo sobre la licitación entre contratistas.
A quién no le conviene: a quien espera que un contrato detallado sustituya el control en la obra. Una cláusula en el texto no funciona sin una persona que la aplique. Su presupuesto y su reserva se pueden revisar en la calculadora para inversores.
Preguntas frecuentes
¿Cuántos años responde el contratista por los defectos de una reforma en España?
En los edificios a los que se aplica la LOE, un año por los acabados, tres años por los defectos que afectan a la habitabilidad y diez por la estructura. El plazo corre desde la recepción sin reservas. En una reforma ligera el régimen es otro, y lo determina el abogado.
¿Se puede pagar un anticipo al contratista?
Se puede, si acepta el riesgo de perderlo. No hay una norma única. El riesgo es menor cuando los pagos van ligados a la obra recibida con retención y el anticipo no supera los materiales que compra el contratista.
¿Quién responde de las deudas de los subcontratistas del contratista?
Depende de la condición de quien encarga la obra y de su naturaleza. La empresa que encarga obras de su propia actividad responde solidariamente, según el art. 42 ET, de las cotizaciones y los salarios durante el plazo previsto, por eso los certificados se piden de antemano.
¿Hay que ir a juicio en una disputa con el contratista?
Primero hace falta un intento de solución extrajudicial, y debe quedar por escrito. El juzgado es el último paso.
