Инвестиционный подход
Декларация иностранных инвестиций при покупке недвижимости в Испании
Нерезидент, купивший в Испании недвижимость дороже 500 000 €, сообщает о сделке в Registro de Inversiones в течение месяца. Это уведомление, не разрешение и не налог.
Декларация иностранных инвестиций — это сообщение в Registro de Inversiones (его ведёт Dirección General de Comercio Internacional e Inversiones), которое обязан подать нерезидент после покупки недвижимости в Испании, если цена превышает 500 000 € (art. 4.h Real Decreto 571/2023). Срок один месяц с даты сделки, модель D-2A (art. 14 Orden ECM/57/2024). Цель декларации статистическая и административная: сама покупка от неё не зависит. Если escritura подписывал испанский нотариус, подаёт, как правило, он.
Когда нужна декларация при покупке недвижимости?
Когда покупатель нерезидент, а цена объекта выше 500 000 €. Критерий резидентство, а не гражданство: инвестором считается нерезидент в смысле Ley 19/2003, на неё отсылает art. 3 Real Decreto 571/2023. Декларация подаётся после сделки, дату считают по подписанию escritura у нотариуса.
| Ситуация | Что подаётся | Срок |
|---|---|---|
| Нерезидент покупает объект до 500 000 € | По art. 4.h не нужна | нет |
| Нерезидент покупает объект дороже 500 000 € | D-2A | один месяц после сделки |
| Инвестиция с непосредственным или конечным происхождением из юрисдикции списка Orden HFP/115/2023, объект дороже 500 000 € | DP-2 до сделки, затем D-2A | DP-2 действует шесть месяцев |
| Продажа или частичная продажа такого объекта | D-2B | один месяц |
| Перепродажа между двумя нерезидентами | покупатель D-2A, продавец D-2B | один месяц |
| Нерезидент получает или имеет долю 10% и больше в капитале испанской SL | D-1A | один месяц |
Последняя строка относится уже не к недвижимости, а к art. 4.a и 4.c Real Decreto 571/2023: участие от 10% в капитале испанского общества и взносы такого участника в его собственные средства тоже декларируются. Для SL с капиталом или собственными средствами выше 3 М€ и долей нерезидента от 10% добавляется ежегодный отчёт D-4 через семь месяцев после закрытия года (art. 5.4 Real Decreto и art. 16 Orden).
Кто подаёт декларацию и как это происходит у нотариуса?
Обычно нотариус. Если покупку оформил испанский нотариус, он сам подаёт D-2A через Consejo General del Notariado при условии, что покупатель передал ему все нужные сведения. Если не передал, нотариус обязан прямо предупредить о декларации (art. 5.3.b Real Decreto). Если сделку заверил консул за границей, подаёт сам нерезидент (art. 5.3.b Real Decreto); если нотариуса не было вообще, тоже он (art. 14.2 Orden).
Отсюда вопрос к подготовке сделки: собраны ли сведения для нотариуса к дате подписания. Если нотариус не участвовал, к декларации прилагают копию документа о сделке (art. 10.1 Orden).
Что меняется, если средства приходят из «некооперативной» юрисдикции?
Декларация подаётся заранее. По art. 5.5 Real Decreto 571/2023 для покупки недвижимости дороже 500 000 € с непосредственным или конечным источником в юрисдикции из Orden HFP/115/2023 предварительная форма DP-2 подаётся до сделки, а после неё подаётся обычная декларация уже без порога. До 28 июня 2026 в списке было 24 позиции. Orden HAC/649/2026 от 21 июня 2026 исключила шесть (Барбадос, Доминика, Гибралтар, режим offshore business Самоа, Сейшелы, Тринидад и Тобаго), так что в силе 18, а с 28 декабря 2026 года добавляется российский режим international holding companies (BOE-A-2026-13946).
Слова «непосредственный или конечный источник» означают, что смотрят и на цепочку владения. Как это связано с иностранным холдингом, разобрано в статье про холдинг над испанской SL.
Нужно ли разрешение на покупку?
Нет. Разрешение требуется для чувствительных секторов (оборона, критическая инфраструктура, энергетика), а покупка недвижимости, не связанной с критической инфраструктурой, от предварительной авторизации прямо освобождена (art. 17.3 Real Decreto 571/2023). Отдельное правило есть для государств вне ЕС, покупающих недвижимость для дипломатических представительств (art. 20), к частному инвестору оно отношения не имеет.
Как это выглядит на двух покупателях?
Учебный пример, не прогноз и не проект DNPI. Покупатель А, нерезидент, покупает квартиру за 450 000 €: порог не превышен, по art. 4.h декларации нет. Покупатель Б, тоже нерезидент, подписывает escritura на виллу за 1,8 М€ 10 ноября: срок D-2A до 10 декабря, подаёт нотариус, если Б передал сведения. Если бы деньги Б пришли с Каймановых островов (позиция 11 списка), до сделки пришлось бы подать DP-2.
Кому это не подходит?
Статья не отвечает на вопросы налогов и происхождения средств, это отдельные обязательства. Если вы резидент Испании, art. 4.h к вам не применяется. Если покупатель испанская SL, она сама резидент, и вопрос смещается на вклады участника в её капитал и займы группы свыше 1 М€ на срок больше года (art. 4.e); как квалифицировать вашу схему, решает abogado. Из текста не следует, суммируются ли несколько объектов при проверке порога, это тоже вопрос к нему. За невыполнение действует санкционный режим Ley 19/2003 (art. 7 Orden), его размеры я не проверял.
Порядок покупки для иностранного инвестора собран в дорожной карте, налоги нерезидента на отдельной странице. О переводе денег в Испанию: перевод капитала, документы и сроки.
Вопросы и ответы
Нужна ли декларация, если я гражданин ЕС, но живу не в Испании?
Да. Критерий резидентство: нерезидентом считается тот, кто не резидент Испании, независимо от гражданства.
До какого срока подавать D-2A?
В течение месяца с даты сделки. Если был испанский нотариус, датой считается подписание escritura.
Что с продажей объекта?
Выход (полный или частичный) декларируется моделью D-2B в течение месяца. При перепродаже между нерезидентами покупатель подаёт D-2A, продавец D-2B.
Платят ли за саму декларацию налог или сбор?
В проверенных текстах Real Decreto 571/2023 и Orden ECM/57/2024 налог или сбор за подачу не установлен. Это статистическое уведомление, а не налоговая декларация. Налоги при покупке считаются отдельно.
Нужна ли декларация, если я покупаю через испанскую SL?
Покупка недвижимости испанской SL по art. 4.h не декларируется, потому что SL резидент. Но взнос нерезидента в капитал от 10% или заём группы свыше 1 М€ декларируются отдельно, их квалификацию проверяет abogado.
