Инвестиционный подход
Коммунальные платежи при аренде: что платит арендатор, а что владелец
Счётчики оплачивает арендатор, взносы comunidad только по письменному пункту с годовой суммой, IBI с 8 октября 2026 года остаётся на собственнике. Таблица, учебный пример и пункт для договора.
При аренде жилья в Испании арендатор всегда оплачивает услуги по индивидуальным счётчикам: воду, электричество, газ. Взносы comunidad переходят на него только по письменному пункту с годовой суммой, а их рост в первые пять лет ограничен двойным ростом аренды. С 8 октября 2026 года по RDL 29/2026 налоги, связанные с квартирой, включая IBI, на арендатора возлагать нельзя (BOE). Конгресс указ пока не утвердил.
Как закон делит расходы между собственником и арендатором
Расходы по аренде делятся на две группы: услуги, которые учитывает счётчик квартиры, и общие расходы дома, которые на квартиры счётчиком не разделить. Первые платит тот, кто потребляет. Вторые остаются на собственнике, если договор прямо не говорит иного.
Правила собраны в статье 20 закона об аренде (LAU). Ниже её редакция после RDL 29/2026, действующая с 8 октября 2026 года.
| Расход | Кто платит | Условие |
|---|---|---|
| Вода, электричество, газ по счётчику квартиры | Арендатор | Всегда, даже без пункта в договоре (art. 20.4) |
| Взносы comunidad в доме с горизонтальной собственностью | Собственник или арендатор | Арендатор только по письменному пункту с годовой суммой, по квоте участия квартиры |
| Общие расходы в доме без горизонтальной собственности | Собственник | Переложить нельзя |
| IBI и другие налоги, связанные с квартирой | Собственник | Кроме случаев, когда налогоплательщик по закону сам арендатор |
| Услуги агентства, оформление и продление договора | Собственник | Ни прямо, ни косвенно |
| Необязательные дополнительные услуги | Арендатор | Только если он сам письменно попросил, зная цену и что услуга необязательна |
| Страховка от неуплаты аренды | Собственник, если хочет | Требовать её от арендатора нельзя (art. 36.5) |
Что арендатор оплачивает всегда
Арендатор платит за всё, что измеряет счётчик квартиры, и закон не требует для этого отдельного пункта. Вопрос только в механизме.
Есть два варианта. Договоры с поставщиками переоформляют на арендатора на срок аренды, или счета остаются на собственнике, а арендатор компенсирует их по показаниям. Первый вариант снимает с собственника риск: если арендатор перестанет платить, долг по свету и воде не накопится на имени владельца. Второй проще в оформлении, но требует ежемесячной сверки.
Какие расходы можно переложить только по договору
Взносы в comunidad de propietarios можно переложить на арендатора, если дом разделён на квартиры в режиме горизонтальной собственности. Условие должно быть письменным и называть годовую сумму на дату подписания, а доля квартиры считается по её квоте участия.
Фраза «арендатор оплачивает расходы на comunidad» без суммы не выполняет требование закона. В доме без горизонтальной собственности, например в здании одного владельца, расходы comunidad с 8 октября 2026 года на арендатора не перекладываются вовсе; раньше их можно было распределить по площади.
Рост переложенной суммы тоже ограничен. В первые пять лет договора, семь при арендодателе-юрлице, она может расти раз в год, по соглашению сторон и не больше чем на двойной процент, на который может вырасти сама аренда по статье 18.1 (art. 20.3 LAU).
Что изменилось для IBI с 8 октября 2026 года
IBI теперь остаётся на собственнике. Новая редакция статьи 20.1 LAU запрещает возлагать на арендатора налоги, связанные с квартирой, кроме случаев, когда налогоплательщик по закону сам арендатор. До 8 октября 2026 года IBI можно было переложить на тех же условиях, что взносы comunidad.
Перед налоговой плательщиком IBI и раньше был собственник: соглашение с арендатором на администрацию не влияет. Как считается сам налог, разобрано в статье про IBI. Конгресс указ пока не утвердил, а как запрет действует для договоров, подписанных до 8 октября 2026 года, указ прямо не говорит: это вопрос к abogado.
Как это меняет доход собственника
Учебный пример, не прогноз. Аренда 1 300 € в месяц, взносы comunidad 1 200 € в год переложены на арендатора письменным пунктом, IBI 720 € в год. Рента индексируется по IRAV, который в августе 2026 года составил 2,47% (INE).
| Статья | Год 1 | Год 2 |
|---|---|---|
| Взносы comunidad по решению собрания | 1 200 € | 1 320 € (+10%) |
| Предел для арендатора: двойной рост аренды, 4,94% | 1 200 € | около 1 259 € |
| Разница на собственнике | 0 € | около 61 € |
| IBI на собственнике | 720 € | 720 € или больше, если мэрия поднимет ставку |
Чем быстрее растут взносы в доме, тем большую их часть собственник оплачивает сам, а IBI целиком остаётся в его расходах. Эти строки нужно сразу закладывать в чистую доходность. Как DF 6 указа, ограничивающая рост ренты до конца 2027 года, сочетается с пределом статьи 20.3, уточняет юрист.
Как прописать расходы в договоре
Пункт о расходах лучше составить до первого показа квартиры.
- Перечислите услуги по счётчикам и способ оплаты: переоформление на арендатора или компенсация по показаниям.
- Если дом в горизонтальной собственности и взносы переходят на арендатора, укажите годовую сумму на дату подписания и квоту участия.
- Пропишите порядок ежегодного пересмотра взноса в пределах статьи 20.3.
- Не включайте IBI, услуги агентства и обязательную страховку от неуплаты.
- Укажите, как арендатор подтверждает оплату и как собственник отчитывается по взносам.
Остальные обязательные пункты договора собраны в статье что включить в договор аренды жилья.
Когда эта схема не работает
Она не работает для договоров временной аренды (temporada), подписанных до 8 октября 2026 года: по новой переходной норме LAU они до конца согласованного срока живут по прежним правилам и затем прекращаются без продления. Не работает для аренды помещения под бизнес: там действует другой раздел закона.
Отдельный случай: квартиру снимает компания для сотрудников. Какой режим LAU применяется к такому договору после RDL 29/2026, уточняют у abogado, общий разбор в статье аренда квартиры компании.
Вопросы и ответы
Кто платит за воду и свет при аренде квартиры в Испании?
Арендатор, если в квартире стоят свои счётчики. Это прямо записано в статье 20.4 LAU и не требует отдельного пункта в договоре.
Можно ли переложить IBI на арендатора в 2026 году?
С 8 октября 2026 года по новой редакции статьи 20 LAU (RDL 29/2026) нельзя, кроме случаев, когда налогоплательщик по закону сам арендатор. Конгресс указ пока не утвердил, применение к старым договорам уточняют у abogado.
Что написать в договоре, чтобы взносы comunidad платил арендатор?
Письменный пункт с годовой суммой взносов на дату подписания, если дом в режиме горизонтальной собственности. Общая фраза без суммы требованиям закона не отвечает.
Может ли собственник требовать от арендатора страховку от неуплаты?
Нет. С 8 октября 2026 года статья 36.5 LAU запрещает требовать от арендатора страховку от неуплаты или похожие покрытия. Собственник может оформить её за свой счёт.
Кто платит агентству при сдаче квартиры?
Собственник. Расходы на подготовку, оформление, изменение и продление договора на арендатора не перекладываются ни прямо, ни косвенно.
