Минимальный класс энергоэффективности для аренды: что требует закон

Минимального энергетического класса для сдачи жилья в аренду в Испании на 14 октября 2026 года нет: обязателен сам сертификат энергоэффективности (CEE), а не буква в нём. При сдаче новому арендатору копию энергетической этикетки прикладывают к договору, а класс указывают в каждом объявлении (art. 17 RD 390/2021). Сертификат действует до 10 лет, при классе G до 5 (art. 13).

Certificado de eficiencia energética — это документ аккредитованного специалиста с расчётной оценкой потребления энергии и выбросов жилья по шкале от A до G. Он нужен при продаже и при сдаче новому арендатору (art. 3.1.b).

Что закон требует от арендодателя сегодня

Требования касаются документов и информации, а не качества жилья. Полный набор для квартиры в Каталонии:

С 23 июля 2026 года действует новое требование к самим специалистам: техник, который выдаёт сертификат, подаёт declaración responsable в своём автономном сообществе и должен иметь подходящее образование или пройти курс (RD 659/2025, art. 4 bis и 4 ter RD 390/2021). Перед заказом сертификата стоит спросить у техника, подана ли декларация.

Как сертификат работает при продаже и почему его оформляют до объявления, разобрано в статье об энергетическом сертификате.

Откуда взялся миф о минимальном классе

Миф идёт от европейской директивы. Директива (UE) 2024/1275 о энергоэффективности зданий (EPBD) установила 29 мая 2026 года как общий срок переноса большинства норм в национальное право. По анализу Green Building Council España, который пересказывает Tinsa в блоге от 9 июля 2026 года, к этой дате Испания перенесла 60% из 155 положений, а новая общеевропейская шкала сертификата пока не введена.

Для владельца квартиры из этого следуют две практические вещи. Во-первых, запрета сдавать жильё с низким классом в испанском праве сегодня нет. Во-вторых, буква в сертификате может измениться без ремонта: по тому же материалу Tinsa, коэффициенты первичной энергии будут меняться вместе с долей возобновляемой энергии в сети, и часть зданий сдвинется по шкале. Решения о дорогом ремонте ради буквы лучше принимать, когда правила будут опубликованы в BOE.

Что грозит за аренду без сертификата

Штрафы установлены государственным законом, а налагает их автономное сообщество (disposiciones adicionales 12 и 13 TRLSRU).

• Лёгкое нарушение, 300–600 €: объявление без указания класса, отсутствие этикетки, просроченное обновление.
• Серьёзное, 601–1 000 €: сдать квартиру, не передав арендатору действующий зарегистрированный сертификат.
• Очень серьёзное, 1 001–6 000 €: указать в рекламе класс, за которым нет действующего зарегистрированного сертификата.

Если выгода от нарушения больше штрафа, штраф приравнивают к выгоде (DA 13.2).

Окупается ли улучшение класса: учебный пример

Учебный пример, не прогноз. Владелец сдаёт квартиру как основное жильё арендатора и меняет окна. Работы стоят 12 000 € без IVA, материалы составляют 35% суммы, дом построен больше двух лет назад.

С 1 декабря 2026 года RDL 29/2026 распространяет ставку 10% на ремонт жилья, которое сдаётся как основное жильё арендатора, при любом статусе арендодателя, если дом закончен минимум за два года до работ и материалы подрядчика не превышают 40% базы (art. 7 RDL 29/2026). Указ действует с 8 октября 2026 года, но Конгресс его пока не утвердил, поэтому перед заказом работ сверьте действующую редакцию с asesor fiscal. Как IVA на ремонт работает у инвестора в целом, описано в статье об IVA при ремонте и покупке.

Экономия на налоге не отвечает на главный вопрос: вернётся ли ремонт через ренту или цену продажи. Связь класса с ценой разобрана в материале об энергоэффективности и цене.

Когда низкий класс не подходит для сдачи

Юридически класс G не мешает. Практически он работает против владельца в трёх случаях. Первый: арендатор компания, у которой внутренние требования к жилью сотрудников выше закона, подробнее в статье об аренде квартиры компании. Второй: квартира конкурирует с похожими по цене, и высокие счета за отопление решают выбор арендатора. Третий: сертификат класса G действует только 5 лет, и его придётся обновлять вдвое чаще.