Инвестиционный подход
Нуда пропьедад: покупка недвижимости с узуфруктом продавца
Покупка нуда пропьедад даёт право собственности без немедленного права пользования. Разбираем налоговую оценку узуфрукта, цену сделки и срок ожидания.
Нуда пропьедад (nuda propiedad) — это покупка права собственности на недвижимость без права ею пользоваться: продавец сохраняет узуфрукт, обычно пожизненный, и продолжает жить в квартире или получать с неё доход до своей смерти. Покупатель получает титул сразу, но не может въехать, сдавать или ремонтировать объект, пока узуфрукт не прекратится.
Как считается стоимость узуфрукта
Для налоговой оценки пожизненного узуфрукта применяется формула «89 минус возраст узуфруктуария» с пределами от 10% до 70% стоимости, принимаемой для налогообложения. Пример: при возрасте 79 лет и применимой стоимости 300 000 € узуфрукт составляет 10% — 30 000 €, нуда пропьедад — 90% — 270 000 €. Чем старше узуфруктуарий, тем ниже налоговая стоимость узуфрукта и выше доля нуда пропьедад. Для более молодого узуфруктуария соотношение обратное. Речь о налоговой оценке прав, а не о гарантированной скидке покупателю.
Формула не определяет рыночную цену сделки. Она задаёт налоговое распределение стоимости между правами; цену стороны согласуют отдельно с учётом срока ожидания, условий узуфрукта и состояния объекта.
Налоги и то, чего покупатель не получает сразу
При облагаемой ITP покупке нуда пропьедад налог рассчитывают по стоимости приобретаемого права. В учебном примере доля составляет 270 000 €, но фактическую базу нужно определять по применимым правилам оценки, включая valor de referencia. После прекращения узуфрукта консолидация полного права может требовать дополнительного налогообложения: меньший платёж на входе не означает окончательное освобождение оставшейся доли.
Обратная сторона: до прекращения узуфрукта (обычно — до смерти узуфруктуария, если стороны не договорились иначе) покупатель не вправе пользоваться, сдавать в аренду или ремонтировать объект. Право собственности есть, доступа к активу — нет.
Для продавца в такой сделке логика обычно обратная: это способ получить крупную сумму сейчас, сохранив при этом право жить в своей квартире до конца жизни, — часто это возрастной собственник, которому нужен капитал, а не переезд. Понимание этой мотивации продавца помогает оценить, насколько реалистичен для покупателя горизонт ожидания в конкретной сделке.
Почему это не «ещё одна стратегия» для флиппинга
Нуда пропьедад может стоить дешевле полного права собственности, но универсального дисконта «от 40%» нет. Пока действует право пользования другого лица, быстрый цикл «купить — отремонтировать — продать» обычно нереалистичен; сам выезд узуфруктуария не означает прекращения его права.
Это работает как отдельная, долгосрочная стратегия, а не как вариант для проекта на ремонт и перепродажу, если только узуфруктуарий уже не освободил помещение или стороны отдельно не договорились о праве пользования. Смешивать эти два подхода в одной сделке не стоит: горизонт слишком разный, и попытка совместить нуда пропьедад с расчётом на быстрый ремонт обычно означает, что инвестор недооценил, сколько лет может прожить продавец.
Источник: jammestate.com.
Точечная проверка налоговой оценки — 29.09.2026: ATC: оценка прав, ATC: консолидация собственности. Условия конкретной сделки требуют отдельной проверки.
Вопросы и ответы
Можно ли договориться, что узуфрукт прекращается раньше смерти продавца?
Да, стороны могут заранее согласовать иной срок или условия прекращения узуфрукта — это не обязательно пожизненная конструкция, если в договоре прописано иное.
Кто платит за содержание и налоги на недвижимость, пока действует узуфрукт?
Как правило, текущие расходы на пользование несёт узуфруктуарий, а не нуда пропьетарио — конкретное распределение стоит закрепить в договоре купли-продажи.
Растёт ли стоимость доли нуда пропьедад со временем автоматически?
Формально доля не пересчитывается сама по себе, но с возрастом узуфруктуария и приближением прекращения узуфрукта фактическая привлекательность прав нуда пропьетарио объективно растёт.