Инвестиционный подход
Промоция или готовая квартира: что выбрать инвестору
Две модели различаются не доходностью, а сроком, налогами на входе и объёмом работы. Сравнение по пяти критериям, с таблицей и учебным расчётом на круглых числах.
Выбор между промоцией и готовой квартирой, это выбор между длинным проектом с управлением стройкой и коротким проектом с управлением сделкой. Промоция — это строительство жилья на продажу: срок измеряется годами, вход требует участка и лицензии, результат появляется на продажах квартир. Готовая квартира покупается и перепродаётся или сдаётся, срок короче, рычаг на стоимость меньше. Рынок пока выбирает второй путь: по Испании в июле 2026 года 78,4% купленных квартир были вторичными (INE, ETDP).
Что происходит с предложением новых квартир
Число квартир в завизированных проектах показывает, сколько нового жилья готовится, причём с опережением стройки и тем более сдачи.
| Период | Квартир в завизированных проектах, город Барселона |
|---|---|
| I полугодие 2023 | 236 |
| I полугодие 2025 | 833 |
| II полугодие 2025 | 362 |
| I полугодие 2026 | 503 |
Источник: COAC, в пересказе Merca2 от 17 июля 2026 года. Цифры скачут от полугодия к полугодию, и для инвестора это сигнал не о доходности, а о конкуренции за участки и о зависимости графика от визирования и лицензий.
Чем различаются налоги на входе
Это главное формальное различие между моделями, и считается оно до торга.
При покупке облагаемого ITP объекта в Каталонии налог платит покупатель по прогрессивной шкале: 10% на часть цены до 600 000 €, 11% на часть от 600 000 до 900 000 €, 12% до 1,5 М€ и 13% выше; для покупателя со статусом gran tenedor ставка 20% (шкала Agència Tributària de Catalunya, действует с 27.06.2025). Разбор: ITP в Каталонии и ставка 20%.
Если продавец компания и сделка облагается IVA, расчёт другой: IVA вместо ITP, плюс AJD 1,5% при первой передаче с IVA и 3,5% при отказе от освобождения от IVA (гид ATC). Действующую ставку IVA для жилья и строительных работ смотрите у Agencia Tributaria: цифрой я её не привожу, она зависит от объекта и режима сделки, и это вопрос к asesor fiscal (IVA или ITP).
Для промотора есть отдельная механика: когда работы по строительству или rehabilitación заказывает promotor, может действовать inversión del sujeto pasivo, и налог начисляет и вычитает заказчик (art. 84.Uno.2.f LIVA). Применимость подтверждает asesor fiscal (IVA при ремонте и покупке).
Что сравнивать по пяти критериям
| Критерий | Промоция | Готовая квартира |
|---|---|---|
| Срок | годы: участок, проект, лицензия, стройка, продажи | месяцы: сделка, работы, продажа или сдача |
| Налоги на входе | IVA по работам и покупкам проекта, AJD 1,5% при первой передаче с IVA | ITP 10–13% по шкале, 20% для gran tenedor |
| Объём управления | проект, лицензия, подрядчик, технадзор, продажи по частям | сделка, работы по квартире, одна продажа |
| Чем управляет инвестор | себестоимостью метра и продуктом целиком | ценой входа и качеством ремонта |
| Ключевые риски | лицензия, смета, срок, цена выхода, квота защищённого жилья | цена входа, скрытые дефекты, срок продажи |
Квота добавляется только к крупным проектам: для застройки и полной реформы больше 600 м² в Барселоне 30% отдают под защищённое жильё (Ajuntament), с максимумом продажи 2 913,18 €/м² полезной площади в 2026 году (Generalitat).
Как это выглядит в учебном расчёте
Учебный пример, не прогноз. Суммы, кроме налоговых ставок, это круглые допущения примера.
Готовая квартира за 500 000 €. ITP по шкале 10%, то есть 50 000 €, плюс допущение 10 000 € на нотариуса, регистр и gestoría. Вход стоит 560 000 €, и расходы на входе съедают 12% цены объекта до первой работы.
Промоция. Участок с оформлением 2 М€, проект и лицензия 300 000 €, строительство с резервом 2,4 М€. Вход растянут на годы и идёт траншами, зато часть входящего IVA проект вычитает по общим правилам. При выручке 6 М€ и расходах на продажу 240 000 € остаток составит 1,06 М€ до стоимости денег и налога на результат.
Сравнивать эти остатки напрямую нельзя: у них разные сроки и разный объём капитала. Для разных сроков смотрят IRR и его ограничения (как он работает и где обманывает), а не абсолютную разницу.
Сколько времени занимает выход
Для готовой квартиры ориентир даёт портал: по данным idealista за II квартал 2026 года из проданного через портал жилья 7% провело в объявлении меньше недели, 19% от недели до месяца, 27% от одного до трёх месяцев, 36% от трёх месяцев до года и 11% больше года. Это время в объявлении, а не до escritura.
У промоции выход делится на части: квартиры продаются по одной, и срок зависит от этапа готовности дома. Зато новые квартиры передаются с собственной cédula, срок действия которой для нового жилья 25 лет (Decret 141/2012, art. 9), и с гарантийными сроками LOE: год на отделку, три года на habitabilidad, десять лет на конструктив (art. 19 LOE). Эта ответственность остаётся на стороне продавца.
Кому не подходит ни та, ни другая модель
Промоция не подходит тому, кому капитал нужен к дате, кто ждёт выплат по графику и у кого нет резерва на перерасход. Готовая квартира не подходит тому, кто хочет управлять продуктом целиком: рычаг там ограничен ремонтом и ценой входа. Обе модели не подходят тому, кто рассчитывает на обещанную доходность: её не обещает ни один формат, а срок продажи задать заранее нельзя.
Сопоставить оба сценария на своих числах можно в калькуляторе инвестора; подход к жилым проектам описан на странице жилой недвижимости.
Вопросы и ответы
Что лучше: строить или купить готовое?
Универсального ответа нет: модели различаются сроком, объёмом капитала и набором рисков. Сравнивают не итоговые суммы, а результат с поправкой на срок и на сценарий.
Какие налоги платит покупатель готовой квартиры в Каталонии?
ITP по шкале: 10% до 600 000 €, 11% до 900 000 €, 12% до 1,5 М€, 13% выше, и 20% для gran tenedor. Ставки проверяют на дату сделки.
Почему в статье нет ставки IVA?
Её значение зависит от объекта и режима сделки, а я привожу только проверенные цифры. Действующую ставку публикует Agencia Tributaria, применимость подтверждает asesor fiscal.
Сколько новых квартир строится в Барселоне?
По пересказу данных COAC, в завизированных проектах города было 503 квартиры за I полугодие 2026 года против 833 за I полугодие 2025. Завизированный проект опережает стройку и сдачу дома.
Можно ли комбинировать обе модели?
Да, разные проекты решают разные задачи: короткий цикл быстрее возвращает капитал, длинный даёт больший рычаг на стоимость. Логика разобрана в статье про риск и диверсификацию.
