Enfoque de inversión
Ley 11/2025 de Cataluña: tanteo en la venta de vivienda a través de SL
La Ley 11/2025 añadió el tanteo en la venta de vivienda por un gran tenedor persona jurídica en zonas tensionadas. Cómo comprobar la SL, qué ventas se excluyen y qué se ha recurrido.
La Ley 11/2025 de Cataluña (firmada el 29.12.2025, en vigor desde el 01.01.2026, publicada en el BOE el 10.03.2026) añadió el derecho de tanteo y retracto de la Generalitat en la venta de cualquier vivienda en una zona de mercado tensionado cuando pertenezca a una persona jurídica con la condición de gran tenedor inscrita en el registro (BOE-A-2026-5547, artículo 6). El tanteo es el derecho de la administración a adquirir la vivienda en los términos de la operación en lugar del comprador. Para la SL de un proyecto, la cuestión es si será gran tenedor en el momento de la venta y si la venta entra en alguna excepción.
¿Qué cambió exactamente la Ley 11/2025?
Cuatro cambios: tres en el artículo 6, que modifica el artículo 2 del Decreto ley 1/2015, y uno en el artículo 5.
- El tanteo y el retracto se extienden a la venta de cualquier vivienda en una zona de mercado tensionado si la posee una persona jurídica gran tenedor inscrita en el Registro de grandes tenedores de vivienda.
- Lo mismo se aplica a la vivienda adquirida en una subasta administrativa o judicial.
- La vivienda adquirida pasa a tener para siempre la condición de protegida (vivienda con protección oficial), incluso con un precio superior al máximo; en las ventas posteriores el precio queda limitado al precio de la escritura más la variación del índice de precios de consumo.
- El artículo 5 añade a la Ley 18/2007 una disposición general: en las zonas de mercado tensionado la Generalitat puede ejercer el tanteo y el retracto.
El fundamento anterior, la vivienda procedente de ejecuciones hipotecarias, se describe en el artículo sobre tanteo y retracto de la Generalitat.
¿Quién se considera gran tenedor y cómo comprobar el estado de la SL?
La ley remite al artículo 3.k de la ley estatal 12/2023 y al artículo 5 de la ley catalana 24/2015. Según la definición estatal, es la persona física o jurídica titular de más de diez inmuebles residenciales urbanos o de más de 1 500 m² de superficie residencial, sin garajes ni trasteros; en una zona de mercado tensionado la comunidad autónoma puede rebajar el umbral a cinco inmuebles si lo justifica (BOE-A-2023-12203). La definición también la modifica el RDL 29/2026 (en vigor desde el 8 de octubre de 2026, no convalidado por el Congreso a 13 de octubre): la condición se acredita con una certificación del registro de la propiedad, y un edificio con varias viviendas se cuenta por unidades, incluso sin propiedad horizontal inscrita.
El registro lo crea la ley, pero su funcionamiento espera un decreto. Mientras no haya decreto, la persona jurídica que vende una vivienda en una zona de mercado tensionado debe declarar su condición. Si afirma que no es gran tenedor, adjunta una certificación del registro de la propiedad con el número de sus inmuebles residenciales a la fecha de la escritura, y la certificación se incorpora al documento notarial. El gran tenedor debe además comunicar a la Agència de l'Habitatge su condición y el número de inmuebles.
Orden de comprobación antes de la venta:
- Contar los inmuebles residenciales y la superficie de la SL según la certificación del Registro de la Propiedad.
- Aclarar con el abogado si se computan los inmuebles de las sociedades vinculadas del grupo: del texto de la ley no se desprende.
- Comprobar si la SL está inscrita en el registro y si se ha enviado la comunicación a la Agència.
- Comprobar si el municipio figura entre las zonas de mercado tensionado.
- Comprobar las excepciones (apartado siguiente).
En la lista de la resolución TER/800/2024 (página de la Generalitat actualizada el 9 de octubre de 2024) figuran, entre otros, Barcelona, Sitges, Castelldefels, Sant Cugat del Vallès, Alella y Premià de Mar (Generalitat). La vigencia de la lista se comprueba a la fecha de la operación.
¿Qué ventas no quedan sujetas al tanteo?
| Caso | Qué dice la ley |
|---|---|
| Vivienda nueva o gran rehabilitación | Venta dentro del año siguiente a la expedición de la cédula de habitabilidad |
| Grupo de sociedades | Primera venta de una vivienda nueva entre sociedades del mismo grupo con el mismo objeto social |
| Promotor | La sociedad que solo tiene vivienda nueva para vender no está obligada a inscribirse en el registro hasta que transcurra un año desde la cédula |
| Comprador del registro de solicitantes | El tanteo no se aplica si una persona física del Registro de solicitantes de vivienda con protección oficial se compromete a solicitar para la vivienda la condición de protegida en el plazo de un mes y a vivir en ella al menos diez años |
Estas disposiciones no precisan qué es una gran rehabilitación, y no se puede encuadrar una reforma ordinaria en la excepción sin el dictamen de un abogado. Sobre la cédula: cédula y licencia de primera ocupación.
¿Cuánto cuesta la incertidumbre en los plazos?
La administración resuelve en un plazo de hasta dos meses, más 15 días si hay inspección; si no resuelve, se entiende que renuncia (Generalitat). La página está fechada el 11.03.2021 y no menciona la Ley 11/2025, por lo que conviene confirmar el plazo para los nuevos supuestos en la Agència. Ejemplo didáctico, no una previsión: precio de venta de 1,25 M€, costes de mantenimiento del inmueble de 5 000 € al mes. Una espera de 2,5 meses cuesta 12 500 €, el 1% del precio.
Sobre el tipo de ITP: ITP del 20% para gran tenedor.
¿Qué está recurrido ante el Tribunal Constitucional?
El recurso 2415-2026 fue admitido a trámite por el Tribunal Constitucional el 9 de junio de 2026 (publicación en el BOE el 16.06.2026) contra los artículos 2.2, 3.8, 5.5, 5.6, 5.8, 5.9, 5.14, 5.15 y 8.1 de la Ley 11/2025 (BOE-A-2026-13028). El artículo 5.14 crea el Registro de grandes tenedores; el artículo 6, con el nuevo fundamento del tanteo, no figura en la lista. No hemos encontrado una resolución sobre el recurso.
¿A quién no le sirve este mecanismo?
A quien espere una respuesta cerrada del tipo «mi SL no es gran tenedor»: depende del recuento de inmuebles y de un registro cuyo decreto aún no existe. A quien venda uno o dos inmuebles y dé el tema por cerrado: la condición se comprueba a la fecha de la escritura. Y a quien prescinda del abogado: la declaración y la certificación pasan al documento notarial.
La estructura de la SL se trata con el asesor fiscal y el abogado con antelación (apertura de una SL, impuestos de la SL). Cómo influyen las zonas de mercado tensionado en la compra de una casa cara se describe en un artículo aparte; el modo de trabajar con proyectos residenciales, en la página de vivienda residencial.
Preguntas frecuentes
¿Qué son el tanteo y el retracto?
El tanteo es el derecho de la administración a comprar la vivienda en los términos de la operación en lugar del comprador; el retracto es un derecho afín que se ejerce ya después de la operación. Según la Ley 11/2025, el nuevo fundamento es la venta de vivienda por una persona jurídica gran tenedor en una zona de mercado tensionado.
¿Está sujeta al tanteo la venta de un piso de una SL con un solo inmueble?
Según el texto de la ley, el fundamento se vincula al gran tenedor inscrito en el registro y a la zona de mercado tensionado. Una SL con un solo inmueble, por el recuento de inmuebles, no encaja en la definición, pero la persona jurídica vendedora debe declarar su condición y adjuntar la certificación del registro de la propiedad mientras no se apruebe el decreto del registro.
¿Exime del tanteo vender un año después de la cédula?
Para la vivienda nueva y la gran rehabilitación, la ley exime las ventas realizadas dentro del año siguiente a la expedición de la cédula de habitabilidad. Pasado el año, la excepción no se aplica.
¿Dónde comprobar si una ciudad está en una zona de mercado tensionado?
En la página de la Generalitat con la lista de municipios, donde figuran Barcelona, Sitges, Castelldefels, Sant Cugat del Vallès, Alella y Premià de Mar según la resolución TER/800/2024 (página actualizada el 9.10.2024). La lista se comprueba a la fecha de la operación, y la condición de un inmueble concreto la aclara el abogado.
