Enfoque de inversión
Promoción o piso terminado: qué elige el inversor
Los dos modelos se diferencian no en la rentabilidad, sino en el plazo, los impuestos de entrada y el volumen de gestión. Comparación por cinco criterios, con tabla y cálculo didáctico con cifras redondas.
Elegir entre una promoción y un piso terminado es elegir entre un proyecto largo con gestión de obra y un proyecto corto con gestión de una operación. La promoción es la construcción de vivienda para la venta: el plazo se mide en años, la entrada exige suelo y licencia, y el resultado aparece con la venta de los pisos. El piso terminado se compra y se revende o se alquila, el plazo es más corto y la palanca sobre el valor es menor. El mercado de momento elige el segundo camino: en España, en julio de 2026, el 78,4% de las viviendas compradas fueron de segunda mano (INE, ETDP).
Qué ocurre con la oferta de pisos nuevos
El número de viviendas en proyectos visados muestra cuánta vivienda nueva se está preparando, y lo hace por delante de la obra y más aún de la entrega.
| Periodo | Viviendas en proyectos visados, ciudad de Barcelona |
|---|---|
| I semestre de 2023 | 236 |
| I semestre de 2025 | 833 |
| II semestre de 2025 | 362 |
| I semestre de 2026 | 503 |
Fuente: COAC, recogido por Merca2 el 17 de julio de 2026. Las cifras saltan de un semestre a otro, y para el inversor es una señal no sobre la rentabilidad, sino sobre la competencia por el suelo y sobre la dependencia del calendario respecto al visado y a las licencias.
En qué se diferencian los impuestos de entrada
Es la diferencia formal principal entre los modelos, y se calcula antes de negociar el precio.
En la compra de un inmueble sujeto a ITP en Cataluña el impuesto lo paga el comprador según una escala progresiva: 10% sobre la parte del precio hasta 600.000 €, 11% sobre la parte de 600.000 a 900.000 €, 12% hasta 1,5 M€ y 13% por encima; para el comprador con la condición de gran tenedor el tipo es del 20% (escala de la Agència Tributària de Catalunya, en vigor desde el 27.06.2025). Análisis: el ITP en Cataluña y el tipo del 20%.
Si el vendedor es una sociedad y la operación está sujeta a IVA, el cálculo es otro: IVA en lugar de ITP, más AJD del 1,5% en la primera transmisión con IVA y del 3,5% con renuncia a la exención del IVA (guía de la ATC). El tipo de IVA vigente para vivienda y obras lo puede consultar en Agencia Tributaria: no lo doy como cifra, depende del inmueble y del régimen de la operación, y es una pregunta para el asesor fiscal (IVA o ITP).
Para el promotor existe una mecánica aparte: cuando las obras de construcción o de rehabilitación las encarga el promotor, puede aplicarse la inversión del sujeto pasivo, y el impuesto lo devenga y lo deduce quien encarga (art. 84.Uno.2.f de la LIVA). La aplicabilidad la confirma el asesor fiscal (IVA en la reforma y en la compra).
Qué comparar por cinco criterios
| Criterio | Promoción | Piso terminado |
|---|---|---|
| Plazo | años: suelo, proyecto, licencia, obra, ventas | meses: operación, obras, venta o alquiler |
| Impuestos de entrada | IVA en obras y compras del proyecto, AJD del 1,5% en la primera transmisión con IVA | ITP del 10 al 13% según escala, 20% para el gran tenedor |
| Volumen de gestión | proyecto, licencia, contratista, dirección de obra, ventas por unidades | operación, obras en el piso, una sola venta |
| Qué gestiona el inversor | el coste del metro y el producto entero | el precio de entrada y la calidad de la reforma |
| Riesgos clave | licencia, presupuesto, plazo, precio de salida, cuota de vivienda protegida | precio de entrada, vicios ocultos, plazo de venta |
La cuota se añade solo a los proyectos grandes: en obra nueva y gran rehabilitación de más de 600 m² en Barcelona el 30% se destina a vivienda protegida (Ajuntament), con un máximo de venta de 2.913,18 €/m² de superficie útil en 2026 (Generalitat).
Cómo queda esto en un cálculo didáctico
Ejemplo didáctico, no una previsión. Los importes, salvo los tipos impositivos, son supuestos redondos del ejemplo.
Piso terminado por 500.000 €. ITP del 10% según escala, es decir 50.000 €, más un supuesto de 10.000 € de notaría, registro y gestoría. La entrada cuesta 560.000 €, y los gastos de entrada se comen un 12% del precio del inmueble antes del primer trabajo.
Promoción. Suelo con tramitación 2 M€, proyecto y licencia 300.000 €, obra con reserva 2,4 M€. La entrada se reparte a lo largo de años y va por tramos, y en cambio el proyecto deduce parte del IVA soportado según las reglas generales. Con unos ingresos de 6 M€ y unos gastos de venta de 240.000 €, el remanente será de 1,06 M€ antes del coste del dinero y del impuesto sobre el resultado.
Comparar estos remanentes directamente no es posible: tienen plazos distintos y un volumen de capital distinto. Para plazos distintos se mira la TIR y sus limitaciones (cómo funciona y dónde engaña), no la diferencia absoluta.
Cuánto tiempo lleva la salida
Para el piso terminado la referencia la da el portal: según los datos de idealista del segundo trimestre de 2026, de la vivienda vendida a través del portal el 7% pasó menos de una semana en el anuncio, el 19% de una semana a un mes, el 27% de uno a tres meses, el 36% de tres meses a un año y el 11% más de un año. Es tiempo en el anuncio, no hasta la escritura.
En una promoción la salida se divide en partes: los pisos se venden de uno en uno, y el plazo depende de la fase de ejecución del edificio. En cambio, los pisos nuevos se entregan con su propia cédula, cuyo plazo de vigencia para la vivienda nueva es de 25 años (Decret 141/2012, art. 9), y con los plazos de garantía de la LOE: un año para el acabado, tres años para la habitabilidad y diez años para la estructura (art. 19 de la LOE). Esa responsabilidad se queda del lado del vendedor.
A quién no le encaja ninguno de los dos modelos
La promoción no encaja a quien necesita el capital en una fecha, a quien espera pagos según calendario y a quien no tiene reserva para sobrecostes. El piso terminado no encaja a quien quiere gestionar el producto entero: allí la palanca se limita a la reforma y al precio de entrada. Ninguno de los dos modelos encaja a quien cuenta con una rentabilidad prometida: no la promete ningún formato, y el plazo de venta no se puede fijar de antemano.
Contrastar los dos escenarios con cifras propias es posible en la calculadora del inversor; el enfoque en proyectos residenciales está descrito en la página de vivienda.
Preguntas frecuentes
¿Qué es mejor: construir o comprar terminado?
No hay una respuesta universal: los modelos se diferencian en plazo, volumen de capital y conjunto de riesgos. No se comparan los importes finales, sino el resultado ajustado por plazo y por escenario.
¿Qué impuestos paga el comprador de un piso terminado en Cataluña?
ITP según escala: 10% hasta 600.000 €, 11% hasta 900.000 €, 12% hasta 1,5 M€ y 13% por encima, y 20% para el gran tenedor. Los tipos se comprueban a la fecha de la operación.
¿Por qué el artículo no da el tipo de IVA?
Su valor depende del inmueble y del régimen de la operación, y aquí solo doy cifras verificadas. El tipo vigente lo publica Agencia Tributaria y la aplicabilidad la confirma el asesor fiscal.
¿Cuántos pisos nuevos se construyen en Barcelona?
Según los datos del COAC recogidos en prensa, los proyectos visados de la ciudad sumaban 503 viviendas en el primer semestre de 2026 frente a 833 en el primer semestre de 2025. Un proyecto visado va por delante de la obra y de la entrega del edificio.
¿Se pueden combinar los dos modelos?
Sí, proyectos distintos resuelven tareas distintas: el ciclo corto devuelve el capital más rápido y el largo da más palanca sobre el valor. La lógica está analizada en el artículo sobre riesgo y diversificación.
