El inversor privado en una promoción: roles, firmas y dinero

Un inversor privado entra en una promoción de vivienda no como comprador de un piso, sino como partícipe de una estructura de proyecto, y su posición la definen tres documentos: el contrato de participación, los estatutos de la sociedad del proyecto y el contrato con el contratista. La promoción es la construcción de vivienda para la venta, y la ley reserva el papel clave a la figura del promotor. Según el art. 9 de la Ley de Ordenación de la Edificación, así se denomina a cualquiera que decide, programa y financia las obras para sí o para su posterior venta. El inversor que financia la obra encaja en esa formulación más de lo que parece, y por eso los papeles se separan sobre el papel antes de transferir el dinero.

Quién es el promotor y por qué afecta al inversor

El promotor responde del resultado ante los compradores. La LOE abarca la obra nueva, la rehabilitación integral, las intervenciones parciales que alteran de forma sustancial la configuración exterior, el volumen o el sistema estructural del edificio, y el cambio de uso característico (art. 2.2). La ley fija también plazos de garantía: un año para el acabado, tres años para los defectos que afectan a la habitabilidad y diez años para la estructura (art. 19). Esos plazos viven más que el proyecto, y la pregunta de quién responde por ellos después de vender los pisos se hace antes de entrar, no después.

Una cuestión aparte para el abogado: si un operador capta dinero del público y la rentabilidad de cada partícipe depende del resultado común, la estructura puede encajar en la definición de instituciones de inversión colectiva (art. 1 de la Ley 35/2003). No es motivo para descartar el formato, es motivo para leer el contrato con un jurista.

Cómo se reparten los roles en el proyecto

En los proyectos de DNPI las obras las ejecuta BCNYARD, SLU: una empresa independiente contratada mediante contrato de obra. La separación entre quién gestiona y quién construye existe precisamente para que el presupuesto y su ejecución los revisen manos distintas (dirección de obra en el inmueble).

Qué firma el inversor y quién es titular del inmueble

El conjunto de documentos depende de la estructura, pero las preguntas que se les hacen son las mismas. A nombre de quién se pone el inmueble: del inversor, de una sociedad separada del proyecto o del organizador (quién es titular del inmueble en un proyecto conjunto). Qué decisiones acuerda el inversor y cuáles toma el operador (decisiones de gestión y derechos del inversor). Cómo se calcula la base de la que parte el reparto. Cómo sale el inversor si el proyecto se detiene (salida del inversor del proyecto).

Las condiciones en los proyectos de DNPI se formulan así: los honorarios de DNPI son el 50% del beneficio del proyecto y la otra mitad queda para el inversor; si la rentabilidad del inversor por todo el proyecto después de los honorarios de DNPI queda por debajo del 10% pactado, DNPI paga un complemento con cargo a sus honorarios. Es rentabilidad por proyecto, no anual; las condiciones, la base de cálculo y los límites los fija el contrato de cada proyecto; no es una garantía de conservación del capital (qué es la compensación de la parte del 10%). La lista de preguntas para el jurista está reunida en el artículo sobre el contrato de participación.

Dónde está el dinero del inversor en cada etapa

Ejemplo didáctico, no una previsión. Los importes son supuestos redondos del ejemplo, no cifras de un proyecto concreto.

En una promoción el dinero sale primero y vuelve al final. Entre la compra del solar y la primera venta no hay reparto, y esa es la diferencia principal de este formato respecto al alquiler. El calendario de certificaciones y el control del presupuesto están tratados aparte; la mecánica de financiar la obra según avanza, en el artículo sobre el drawdown.

Cómo comprobar a la contraparte antes de entrar

1. Pida las cuentas anuales de la sociedad: una sociedad de responsabilidad limitada debe depositarlas en el Registro Mercantil dentro del mes siguiente a su aprobación (art. 279 de la Ley de Sociedades de Capital), así que el balance se puede consultar.
2. Compruebe la situación del solar y de la licencia por los documentos, no por la presentación (cómo obtener la licencia en Cataluña).
3. Lea el presupuesto por capítulos y busque la línea de reserva.
4. Pregunte quién firma el contrato de obra y quién recibe los trabajos.
5. Entregue el contrato de participación a su propio abogado, y la parte fiscal a su asesor fiscal.

Los criterios de elección del operador están reunidos en el artículo cómo elegir al operador del proyecto, y la estructura de una oferta está analizada en cómo leer una propuesta de inversión.

A quién no le encaja este rol

Al inversor que quiere controlar la obra en persona, pero no vive en España y no está dispuesto a delegar las decisiones operativas. Al inversor que necesita un flujo de caja previsible: en una promoción aparece con las ventas. Al inversor sin margen de capital para sobrecostes y para meses adicionales. Al inversor con un importe por debajo del umbral: vivienda, inmuebles comerciales y suelo desde 1 M€, proyectos hoteleros desde 3 M€, edificios completos desde 10 M€.

Cómo es la entrada y qué documentos se preparan en cada paso está descrito en la hoja de ruta del inversor.