Комиссия агентства за продажу квартиры в Барселоне: как её считать

Комиссию агентства за продажу квартиры в Барселоне закон не фиксирует: по Llei 18/2007 её записывают в письменное поручение (nota de encargo) процентом от цены или фиксированной суммой (art. 55.6). Сверху начисляется IVA по общей ставке 21% (art. 90 LIVA). Поэтому продавец сравнивает не процент из рекламы, а сумму с IVA, условия выплаты и срок продажи.

Как в Каталонии устроено вознаграждение агентства

Nota de encargo — это письменное поручение владельца агенту, без которого агент не вправе рекламировать квартиру, брать деньги или подписывать с покупателем предварительные договоры (art. 55.5–55.6 Llei 18/2007). В нём обязательно указывают срок поручения, цену предложения, вознаграждение агента и порядок оплаты, права и обязанности сторон.

Закон задаёт форму вознаграждения, но не размер. Оно бывает процентом от цены или фиксированной суммой, и получать вознаграждение от обеих сторон за одну операцию агент не может, если с этим прямо не согласились. До подписания с покупателем агент обязан проверить сведения от владельца, право собственности и обременения по реестру (art. 55.7).

Агентства в Каталонии вносятся в публичный обязательный реестр, а знак с номером записи агент использует в любой рекламе (Generalitat). Номер из договора полезно сверить с реестром до подписи. Для дорогих объектов разбор nota de encargo по пунктам есть в статье агентство для продажи дорогого объекта.

Сколько комиссия стоит в деньгах

Сравнивать предложения удобнее в евро с IVA, а не в процентах. Рыночной нормы закон не задаёт, поэтому проценты в примере условные.

Учебный пример, не прогноз. Квартира продаётся за 600 000 €. Три предложения: 3% от цены, 5% от цены и фиксированные 12 000 €, все плюс IVA 21%.

Разница между крайними вариантами больше 21 000 €. Но срок продажи тоже стоит денег: если более дешёвый формат продаёт квартиру на четыре месяца дольше, а взносы comunidad, IBI, страховка и проценты по ипотеке обходятся в 1 200 € в месяц (допущение), это ещё 4 800 €. Какие расходы идут, пока объект пустует, разобрано в статье про расходы на содержание пустующего объекта.

Когда агентство получает право на оплату

Момент оплаты определяет договор, поэтому его читают до подписи. Чаще всего вознаграждение привязано к подписанию escritura у нотариуса, но формулировки бывают разными.

Пункты, которые стоит проверить письменно:

• что считается выполненной работой: подписание arras или escritura;
• что происходит, если покупатель, приведённый агентством, отказался после arras и задаток остался у продавца;
• платит ли продавец, если сам нашёл покупателя во время эксклюзивного договора;
• сколько длится поручение и как выйти из него досрочно;
• обязан ли продавец платить, если после окончания поручения продаст квартиру покупателю, которого показывало агентство;
• входит ли IVA в названный процент или добавляется сверху.

Разница между эксклюзивным и открытым поручением разобрана в статье эксклюзивный или открытый договор с агентством.

Как сравнить два предложения агентств

Сравнивают итоговую сумму и то, что за неё делают, а не процент из первого разговора.

1. Переведите каждое предложение в евро с IVA при вашей цене.
2. Проверьте номер агентства в реестре и сверьте его с nota de encargo.
3. Выясните, кто конкретно ведёт квартиру, как часто вы получаете отчёт о показах и откликах.
4. Уточните, что входит в работу: фото, планировка, порталы, проверка покупателя, участие в переговорах и подготовке arras.
5. Сравните срок поручения и условия выхода.
6. Спросите, берёт ли агентство плату и с покупателя. По закону это возможно только при прямом согласии, а для покупателя это часть его расходов и аргумент в торге. Как это выглядит со стороны покупателя, разобрано в статье кто платит комиссию агентства.

Комиссия не заменяет налоги продавца: plusvalía municipal и налог на прирост платятся независимо от того, было агентство или нет. Весь путь от объявления до нотариуса описан в статье как проходит продажа квартиры в Барселоне.

Когда агентство не подходит

Агентство мало что добавляет, если покупатель уже найден: например, квартиру готов выкупить арендатор, у которого и так есть право преимущественной покупки, или сосед по дому. Тогда нужна юридическая подготовка сделки, а не поиск покупателя.

Не подходит и продавцу, который не готов подписать nota de encargo с ясной ценой и сроком: без неё агент по закону не может рекламировать квартиру.