Enfoque de inversión
Diversificación entre varios proyectos: qué aporta
Repartir el importe entre varios proyectos quita los riesgos del activo concreto y del contratista, pero no los de mercado ni los regulatorios. Desglose con cifras de la escala del ITP y de la caída de 2007 a 2014.
La diversificación por proyectos es el reparto del importe entre varios activos independientes en lugar de uno solo. Reduce los riesgos ligados al activo concreto: defectos ocultos, licencias que se alargan, un contratista fallido, un comprador lento. No reduce los riesgos de mercado ni los regulatorios: son comunes a todos los activos de un mismo mercado, y en la caída de 2007 a 2014 el índice de precios de la vivienda en Cataluña pasó de 93,7 a 50,0, es decir, un 46,6% en 27 trimestres (INE). A continuación, punto por punto: qué aporta el reparto, qué no aporta y cuánto cuesta.
Qué aporta repartir el importe entre varios proyectos
El reparto funciona contra el riesgo de suceso único. Un solo activo es una muestra de uno: cualquier hallazgo al abrir las paredes, un retraso de licencia o la caída de un comprador afecta a todo el resultado. Con el reparto se cubren:
- Riesgo del activo. Estado de la estructura, humedades, cargas, obras no inscritas. Cada activo se comprueba por separado: checklist de due diligence.
- Riesgo del contratista y del plazo de obra. El desvío de calendario en una obra no detiene las demás. Sobre este riesgo: riesgo del contratista y de los conflictos.
- Riesgo de licencias. El régimen de tramitación y la cola dependen de la dirección concreta y del listado de obras (regímenes y plazos).
- Riesgo de un solo comprador. El precio de salida se contrasta en varios activos, no en una sola negociación.
- Riesgo de contraparte. Referencia indirecta sobre la vida de las empresas: según el INE, de las empresas creadas en 2018 seguían activas cinco años después el 41,9% (Demografía de empresas 2023). Es el conjunto de sectores, no la construcción, pero el orden de magnitud es ilustrativo.
Qué riesgos no se quitan con el reparto
| Riesgo | Se reduce repartiendo el importe | Con qué se cubre en su lugar |
|---|---|---|
| Defectos ocultos del activo | Sí | Informe técnico antes de negociar, en cada activo |
| Desvío del calendario de obra | Sí | Presupuesto con reserva, dirección, calendario de pagos |
| Retraso de licencias | En parte | Comprobación del régimen de obras antes de comprar, escenarios de plazo |
| Salida lenta, poca liquidez | En parte | Precio de entrada con colchón, plan de salida A, B y C |
| Caída de precios en el mercado | No | Margen de seguridad en el precio de entrada, horizonte y disposición a esperar |
| Subida del coste del dinero | No | Peso de los fondos ajenos y condiciones del contrato |
| Cambios regulatorios en Cataluña | No | Revisión jurídica y escenarios, riesgo regulatorio |
| Error en el método de cálculo | No | Revisión independiente de los supuestos |
El factor de mercado se ve en las cifras. Según la tabla 4 del Ministerio de Vivienda, el valor medio de tasación de la vivienda en Barcelona fue de 3.950 €/m² en el segundo trimestre de 2008 y de 2.385 €/m² en el primer trimestre de 2014, es decir, un 39,6% por debajo (Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana). Cinco activos en Barcelona habrían pasado en ese periodo por lo mismo. La historia de los ciclos se analiza en el artículo ciclos del mercado inmobiliario español.
El coste del dinero también es común: el Euríbor a 12 meses de septiembre de 2026 fue del 3,247% (Banco de España, publicación del 1 de octubre de 2026). Si los proyectos van con crédito, el tipo cambia para todos a la vez (el Euríbor y el proyecto).
Cuánto cuesta el fraccionamiento en impuestos y gastos
El reparto no es gratis. La escala del ITP en Cataluña es progresiva y favorece el fraccionamiento, mientras los gastos fijos del proyecto van en el sentido contrario.
Ejemplo didáctico, no una previsión. Supuesto: vivienda de segunda mano, tipos según la escala de la Agència Tributària de Catalunya desde el 27.06.2025 (10% hasta 600.000 €, 11% hasta 900.000 €, 12% hasta 1,5 M€, 13% por encima).
| Variante | ITP | Diferencia |
|---|---|---|
| Una compra de 1,2 M€ | 129.000 € | base |
| Dos compras de 600.000 € | 120.000 € | menos 9.000 € |
El ahorro de impuesto aparece porque cada operación empieza la escala de nuevo. En contra juegan los gastos fijos: el informe técnico, la revisión jurídica, el proyecto, la dirección, la formalización y la gestión se cuentan por activo y no por euro de presupuesto, y en dos activos de 600.000 € salen aproximadamente al doble (coste total del proyecto).
El segundo encarecimiento es inmaterial: dos proyectos son dos calendarios, dos conjuntos de licencias, dos presupuestos y dos negociaciones. La atención del inversor también es un recurso, y fraccionarla suele costar más de 9.000 €.
Cómo calcular el número suficiente de proyectos
No existe en fuentes públicas una fórmula que dé el número necesario de proyectos, y no la voy a inventar. En la práctica el número choca con tres limitaciones.
- Umbral del proyecto. En DNPI la vivienda, los inmuebles comerciales y el suelo parten de 1 M€, los proyectos hoteleros de 3 M€ y los edificios completos de 10 M€. Un importe de 2 M€ son como máximo dos proyectos residenciales, no cinco.
- Colchón para desviaciones en cada presupuesto. La reserva hace falta en cada proyecto por separado. Repartir el importe sin reserva empeora la posición, no la mejora.
- Comparabilidad de los resultados. Los proyectos de distinta duración no se comparan por el porcentaje por proyecto. Pasarlo a tipo anual es convencional y, con flujos intermedios, exige supuestos sobre la reinversión (véase el análisis de Ludovic Phalippou en el blog del CFA Institute Research and Policy Center, 8 de noviembre de 2024). Cómo se calcula: la TIR en lenguaje sencillo.
El reparto por tipos de proyecto funciona de otra manera que el reparto por número de activos: un suelo, un piso para reformar y una promoción reaccionan al mercado de forma distinta y tienen plazos distintos. Comparación de estrategias: estrategias de inversión en Barcelona.
A quién no le encaja fraccionar el importe
No encaja a quien tiene un importe igual a un solo umbral: repartir 1 M€ en dos proyectos residenciales no es posible según las reglas de la compañía. No encaja a quien con el fraccionamiento quiere quitar la reserva de los presupuestos; eso es cambiar un riesgo por otro. No encaja a quien cuenta con reducir el riesgo de mercado: una caída de precios alcanza a la vez a todos los activos de un mismo mercado. Y no encaja a quien no está dispuesto a leer dos juegos de documentos en lugar de uno.
El riesgo de concentración en un solo activo se analiza aparte (concentración en un solo activo), y la lógica del reparto de capital, en el artículo un activo o una cartera. El mapa de riesgos del mercado de Barcelona está reunido en un material aparte, y el escenario propio por número de proyectos se estima con comodidad en la calculadora del inversor.
Preguntas frecuentes
¿Reduce la diversificación por proyectos el riesgo de caída de precios?
No. Los activos de un mismo mercado reaccionan juntos al factor común: entre 2007 y 2014 el índice de precios de Cataluña cayó un 46,6%. Contra el riesgo de mercado funcionan un precio de entrada con colchón y el horizonte, no el número de activos.
¿Sale más barato en impuestos comprar dos activos en lugar de uno?
Por la escala del ITP de Cataluña cada operación empieza la escala de nuevo, así que dos compras de 600.000 € dan menos impuesto que una de 1,2 M€. Pero los gastos fijos por activo se duplican, y el total se calcula por el presupuesto completo, no por una sola partida.
¿Cuántos proyectos necesita un inversor?
No hay número universal. En la práctica lo limitan el umbral del proyecto, la existencia de reserva en cada presupuesto y cuántos juegos de documentos está el inversor dispuesto a controlar.
¿Se puede repartir un mismo importe entre proyectos de distinto tipo?
Sí, si cada importe supera su umbral: vivienda, inmuebles comerciales y suelo desde 1 M€, proyectos hoteleros desde 3 M€, edificios completos desde 10 M€. Las condiciones de cada proyecto las fija su contrato.
¿Cómo comparar resultados de proyectos de distinta duración?
El porcentaje por proyecto no sirve para eso. Hace falta pasarlo al plazo, y ese cálculo se apoya en supuestos que conviene revisar de forma explícita. Sobre los límites de los indicadores: equity multiple frente a TIR.
