Enfoque de inversión
Mudarse a España comprando vivienda: por dónde empezar
Comprar vivienda en España no da residencia: la golden visa se derogó el 3 de abril de 2025. Mudarse y comprar se deciden por separado: estatus, residencia fiscal por 183 días, revisión de la vivienda, okupas, elección de barrio.
Mudarse a España y comprar un inmueble son dos decisiones distintas, y hay que empezar por el estatus, no por el inmueble. Comprar un piso o una casa no da derecho a vivir en el país: la residencia por inversión está derogada desde el 3 de abril de 2025 (Ley Orgánica 1/2025), y sin autorización un ciudadano de fuera de la UE permanece en Schengen como máximo 90 días en cualquier periodo de 180 (Reglamento (UE) 2016/399). El orden: base para la residencia con un abogado de inmigración, después NIE y cuenta, después revisión del inmueble, y al final las arras.
Da la compra de vivienda residencia en España
No. La residencia en España es una autorización para residir por una causa fijada por la ley, y el importe invertido en vivienda ya no cuenta como tal causa: los artículos 63 a 67 de la Ley 14/2013 quedaron sin contenido. Las solicitudes presentadas antes del 3 de abril de 2025 se tramitan con las reglas antiguas; comprar por 500.000 € o por un millón no cambia nada.
Las vías que quedan están analizadas en el artículo sobre la residencia para el inversor tras el fin de la golden visa: residencia no lucrativa sin derecho a trabajar, residencia de emprendedor con informe de ENISA, residencia para trabajo a distancia para empresas fuera de España y residencia de profesional altamente cualificado. Ninguna está ligada a la compra de un inmueble; si alguna le encaja, lo decide un abogado de extranjería.
Qué cambia después de 183 días en España
Residente fiscal en España es quien pasa en el país más de 183 días al año o tiene aquí el núcleo de sus intereses económicos (art. 9 LIRPF). Para el propietario de una vivienda el estatus cambia las declaraciones: el no residente con un piso vacío o de uso propio presenta el Modelo 210 con una renta imputada del 1,1% o del 2% del valor catastral y paga el 19% si reside en la UE o el EEE y el 24% en el resto de casos (Modelo 210). Cuando vende un no residente, el comprador retiene el 3% del precio a cuenta del IRNR (art. 25.2 TRLIRNR).
| Cuestión | No residente | Residente fiscal |
|---|---|---|
| Cómo se determina | hasta 183 días al año, núcleo de intereses en el extranjero | más de 183 días o núcleo de intereses económicos en España |
| Vivienda vacía | Modelo 210, renta imputada del 1,1% o 2% del catastro, tipo del 19% o 24% | se declara en el IRPF, cálculo con un asesor fiscal |
| Venta del inmueble | el comprador retiene el 3% del precio a cuenta del IRNR | no hay retención del 3%, el impuesto va en el IRPF |
El régimen Beckham es el régimen especial del artículo 93 del IRPF para quien se traslada por una causa prevista en la ley y no ha sido residente en España en los cinco periodos impositivos anteriores: escala del 24% hasta 600.000 € y del 47% por el exceso, duración de seis periodos impositivos. No afecta al propietario de un piso que no se traslada; su aplicabilidad la comprueba un asesor fiscal. Mapa de impuestos del propietario: impuestos del inversor extranjero.
Qué comprobar antes de comprar para que la casa para vivir no acabe en pérdida
La revisión es la misma que la del inversor: la casa para vivir algún día se venderá. Antes de las arras hacen falta la nota simple con cargas (cargas), la cédula de habitabilidad, el informe ITE, las deudas con la comunidad (responsabilidad por deudas) y la coincidencia entre lo construido y lo autorizado (obras ilegales). La lista completa está en la checklist de due diligence.
El NIE se obtiene antes de firmar las arras: sin el número el notario no otorga la escritura, la tasa es de 9,84 € (NIE). La ley no exige cuenta española, pero hace falta para el IBI, la comunidad y las declaraciones; el banco pedirá NIE, pasaporte y justificación del origen de los fondos (cuenta para no residente). Una transferencia grande se envía con margen de varios días hábiles, o el retraso del compliance puede costar las arras (envío de dinero).
El impuesto de compra en Cataluña sigue la escala del ITP: 10% sobre la parte del precio hasta 600.000 €, 11% hasta 900.000 €, 12% hasta 1,5 M€ y 13% por encima, para operaciones desde el 27 de junio de 2025 (Agència Tributària de Catalunya).
Qué arriesga la vivienda vacía: los okupas
Los okupas son personas que ocupan un inmueble ajeno sin consentimiento del propietario. Si el inmueble es la vivienda habitual de alguien, es allanamiento de morada; si está vacío, usurpación; ambos son delitos. Desde el 3 de abril de 2025 la Ley Orgánica 1/2025 permite para ellos el juicio rápido con una referencia de unos 15 días hasta la vista, pero los juzgados están saturados y la usurpación sin violencia, el escenario más frecuente con un piso vacío, a menudo queda fuera del procedimiento acelerado.
Los inmuebles con okupas se negocian con un descuento que en algunos casos llega al 60% del precio de mercado, pero los bancos casi no los financian y el desalojo lo lleva y lo paga el comprador. La regla: no comprar un inmueble ocupado sin la condición de entrega vacía y no dejar sin vigilancia un piso comprado un año antes de la mudanza.
Qué barrio de Barcelona elegir: para vivir o para vender
El barrio para vivir y el barrio con liquidez no siempre coinciden. Precios de oferta de septiembre de 2026 según Idealista: media de la ciudad 5.462 €/m², Sarrià-Sant Gervasi 7.211 €/m², Eixample 6.648 €/m², Gràcia 5.654 €/m², Nou Barris 3.318 €/m². No son precios de operaciones cerradas. Los seis criterios de comparación, de la liquidez al régimen de alquiler, están en el artículo sobre los barrios de Barcelona.
Las afueras son más baratas: según las tasaciones de Tinsa del tercer trimestre de 2026, Viladecans 3.311 €/m², Mataró 2.507 €/m², Vilanova i la Geltrú 2.664 €/m² frente a 4.597 €/m² en Barcelona. Una casa junto al mar tiene dos limitaciones, la franja de costa y el mapa de ruido del aeropuerto, y hay menos compradores de casas individuales que de pisos en la ciudad. Análisis: Castelldefels, Gavà, Viladecans y costa del Maresme y el Garraf. Sobre seguridad por barrios no hay datos en mis fuentes, y no doy rankings sin fuente.
Ejemplo didáctico: presupuesto de 1 M€ para un piso para vivir
Ejemplo didáctico, no una previsión. Piso en Barcelona por 800.000 €. ITP por la escala: 10% sobre los primeros 600.000 € son 60.000 €, 11% sobre los 200.000 € restantes son 22.000 €, en total 82.000 €. El resto, 118.000 €, es la reserva para notario, registro, gestoría, reforma y el primer año de propiedad; no los estimo.
Si antes de la mudanza el piso pasa un año vacío y el propietario aún es no residente: con un valor catastral de 200.000 € y el tipo del 1,1%, la renta imputada es de 2.200 €, el impuesto al 24% son 528 € al año, al 19% por residir en la UE son 418 €. La declaración se presenta también por un piso comprado para uso propio.
A quién no le conviene mudarse comprando
A quien compra para obtener la residencia: no funciona desde el 3 de abril de 2025. A quien no ha resuelto el estatus: 90 días de cada 180 no permiten vivir todo el año en el piso comprado. A quien dejará el piso vacío durante años: el Modelo 210 y el riesgo de okupas no desaparecen. A quien espera subidas de precio: el +5,8% anual de Idealista es pasado.
La casa para vivir no es un proyecto de DNPI. La compañía lleva proyectos de inversión desde 1 M€: el inmueble lo compra el inversor, el dinero se queda con él, él mismo paga al vendedor, al contratista y al notario, y DNPI lleva la selección, el cálculo, la reforma o los permisos y la venta y cobra unos honorarios del 50% del beneficio del proyecto. Si el resultado del inversor por el proyecto, tras los honorarios, queda por debajo del 10% pactado, DNPI compensa la diferencia con cargo a sus honorarios; es por proyecto, no anual, las condiciones las fija el contrato y no es una garantía de conservación del capital. Si la mudanza se combina con una inversión, el procedimiento está descrito en la guía del inversor y en la página de proyectos residenciales; el inmueble se revisa antes de las arras con la revisión previa a la compra.
Preguntas frecuentes
¿Mudarse a España: por dónde empezar si se piensa comprar vivienda?
Por la base para la residencia con un abogado de inmigración, porque la compra no la da. En paralelo, NIE y cuenta; después, revisión del inmueble por nota simple, cédula, ITE y deudas con la comunidad, y solo entonces las arras.
¿Qué es la residencia en España y la da la compra de un piso?
Es una autorización para residir por una causa fijada por la ley. La compra de un inmueble no cuenta como tal causa desde el 3 de abril de 2025, cuando se derogó la golden visa. Quedan vías sin vínculo con el importe invertido; la adecuada la elige un abogado.
¿Cuándo me convierto en residente fiscal en España?
Cuando pasa en el país más de 183 días al año o tiene aquí el núcleo de sus intereses económicos según el art. 9 LIRPF. El estatus llega por los hechos: en lugar del Modelo 210 del no residente aparece el IRPF, y en la venta desaparece la retención del 3%.
¿Quiénes son los okupas y qué peligro suponen para el propietario?
Personas que ocupan una vivienda ajena sin consentimiento del propietario. Desde 2025 estos casos admiten un procedimiento acelerado con una referencia de unos 15 días, pero los juzgados están saturados y la ocupación de un piso vacío sin violencia suele ir por el cauce ordinario. La vivienda vacía sin vigilancia es el riesgo principal.
¿Cuánto cuesta vivir en Barcelona en un piso propio después de comprarlo?
En las fuentes en las que me apoyo no hay cifras del coste de vida. Para el propietario cuentan el IBI, la comunidad, el seguro, el Modelo 210 hasta obtener la residencia y el mantenimiento. En el ejemplo didáctico anterior, con un valor catastral de 200.000 €, el impuesto del no residente por el piso vacío es de 418 a 528 € al año.
