Enfoque de inversión
Subrogación de la hipoteca: cómo pasar a otro banco y cuánto cuesta
Pasar la hipoteca a otro banco sigue la ley de 1994: oferta del nuevo banco, certificado del anterior en 7 días, 15 días para una contraoferta. Plazos, comisiones y un cálculo didáctico del ahorro.
La subrogación es el traspaso de una hipoteca vigente a otro banco sin consentimiento del anterior: el nuevo banco paga la deuda y el prestatario sigue pagándole a él con las nuevas condiciones. Según la Ley 2/1994 sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, el banco anterior entrega el certificado de la deuda en 7 días y solo puede retener al cliente si en 15 días formaliza con él una modificación de las condiciones del préstamo (art. 2 de la Ley 2/1994). El cambio compensa cuando el ahorro en las cuotas supera los gastos.
Cómo se desarrolla la subrogación según la ley
El procedimiento está descrito en un solo artículo de la ley, y cada paso tiene su plazo.
- El nuevo banco entrega al prestatario una oferta vinculante con las condiciones del préstamo y un documento sobre los gastos del cambio, incluida la comisión máxima del banco anterior.
- El prestatario acepta la oferta, y el nuevo banco lo notifica al anterior.
- El banco anterior, en un plazo de 7 días naturales, entrega el certificado del importe de la deuda.
- Tras entregar el certificado, el banco anterior tiene 15 días naturales para formalizar con el prestatario una novación, es decir, una modificación de las condiciones del préstamo vigente.
- Si no se ha formalizado la novación, el nuevo banco paga la deuda y en la escritura declara el pago. El banco anterior no puede negarse a aceptar el pago.
El detalle clave del paso 4: el banco solo puede retener al cliente mediante una novación que firma el propio prestatario. La contraoferta del banco anterior el prestatario la compara con la oferta del nuevo y decide por sí mismo.
Cuánto cuesta el cambio
Los gastos de la subrogación son menores que los de una hipoteca nueva desde cero, y la ley los limita.
| Partida | Qué se establece | Norma |
|---|---|---|
| Reparto de gastos | Por las mismas reglas que en una hipoteca nueva | art. 2 Ley 2/1994, art. 14.1.e Ley 5/2019 |
| Arancel notarial | Como por un documento sin cuantía | art. 8 Ley 2/1994 |
| Arancel registral | Con una bonificación del 90% sobre la base del saldo de la deuda | art. 8 Ley 2/1994 |
| Comisión al pasar de tipo variable a fijo | No más que la pérdida financiera del banco y no más del 0,05% del capital amortizado en los primeros 3 años, cero después de 3 años | art. 23.6 Ley 5/2019 |
| Comisión por tipo variable en los demás casos | Hasta el 0,15% en los primeros 5 años o hasta el 0,25% en los primeros 3 años, si consta en el contrato | art. 23.5 Ley 5/2019 |
Para los préstamos concedidos antes de la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario pueden regir las reglas anteriores, incluido el límite de comisión del 1% en la subrogación de un préstamo variable (art. 3 Ley 2/1994). Qué régimen se aplica a un contrato concreto se comprueba por su fecha y su texto. Más sobre las comisiones por amortización anticipada en el artículo sobre la amortización anticipada.
Cuándo compensa el cambio: ejemplo didáctico
La rentabilidad se calcula por la diferencia de cuotas durante el plazo restante menos los gastos del cambio.
Ejemplo didáctico, no una previsión. Saldo de la deuda de 250.000 €, 20 años hasta el final. El tipo actual es variable: euríbor de septiembre de 2026 del 3,247% (Banco de España) más un diferencial del 0,80%, en total 4,047%. El nuevo banco ofrece, supongamos, un tipo fijo del 3,2%.
| Escenario | Tipo | Cuota mensual |
|---|---|---|
| Quedarse, tipo con el índice actual | 4,047% | unos 1.521 € |
| Pasar a fijo | 3,2% | unos 1.412 € |
| Diferencia | unos 109 € al mes, unos 1.314 € al año |
Si el contrato tiene menos de tres años, la comisión del banco anterior en este cambio no supera el 0,05% de 250.000 €, es decir, hasta 125 €. La salvedad principal: el tipo variable cambiará en la próxima revisión, y la comparación solo es válida con el índice de hoy. Cómo entra el índice en la cuota se analiza en el artículo sobre el euríbor. Las cifras propias se pueden probar en la calculadora.
Subrogación o hipoteca nueva con amortización anticipada
Hay un segundo camino: amortizar el préstamo anticipadamente y contratar una hipoteca nueva en otro banco. Es más flexible, porque el nuevo contrato no repite el antiguo, pero más caro: rigen las comisiones habituales por amortización anticipada, y formalizar una hipoteca nueva y cancelar la antigua cuesta más que el traspaso.
Un caso aparte en una compra: la subrogación en la hipoteca del vendedor, cuando el comprador pasa a ser el nuevo deudor de un préstamo existente. Es una decisión del banco, no un derecho del comprador: el banco vuelve a evaluar la solvencia con las reglas del art. 11 de la Ley 5/2019 y puede negarse. Qué tipos de interés existen se analiza en el artículo sobre los tipos de hipoteca.
Qué comparar antes de empezar el trámite
Se compara la fórmula entera, no el tipo de la primera página de la oferta:
- el índice y el diferencial, o el tipo fijo y su plazo;
- las bonificaciones del tipo por nómina, seguros y tarjetas, y el coste de estos productos al año;
- las comisiones del nuevo banco por amortización anticipada y por modificación de condiciones;
- los requisitos de seguro y la posibilidad de aportar una póliza propia;
- el plazo restante: cuanto más corto, menor el ahorro final.
Estas preguntas conviene plantearlas a un intermediario que compara varios bancos a la vez; la lista de preguntas está en el artículo sobre las preguntas al broker hipotecario.
Cuándo la subrogación no encaja
El traspaso no funciona si quedan pocos años hasta el final del préstamo: el ahorro en un plazo corto puede no cubrir los gastos y el tiempo. Tampoco encaja si la solvencia del prestatario ha empeorado: el nuevo banco la evalúa de nuevo y puede negarse.
Hay que andarse con más cuidado con una oferta en la que el tipo bajo depende de un paquete de productos: si se renuncia al seguro o a la tarjeta, el diferencial sube y la ventaja desaparece. En esos casos lo honesto es comparar el coste total del préstamo y no el tipo nominal.
Preguntas frecuentes
¿Qué es la subrogación de hipoteca en pocas palabras?
Es el traspaso de una hipoteca vigente a otro banco: el nuevo banco paga la deuda al anterior y el prestatario sigue pagándole a él con las nuevas condiciones. Según la Ley 2/1994 no hace falta el consentimiento del banco anterior.
¿Puede el banco anterior impedir el cambio?
Puede ofrecer sus condiciones y, en 15 días naturales desde la entrega del certificado de la deuda, formalizar con el prestatario una modificación del préstamo. Sin la firma del prestatario es imposible, y el banco no puede negarse a aceptar el pago.
¿Qué comisión hay al pasar de tipo variable a fijo?
Según el art. 23.6 de la Ley 5/2019, no más que la pérdida financiera del banco y no más del 0,05% del capital amortizado en los primeros tres años del contrato. Después de tres años no hay comisión.
¿Cuánto cuestan el notario y el registro en una subrogación?
El arancel notarial se calcula como por un documento sin cuantía, y el registral con una bonificación del 90% sobre la base del saldo de la deuda, según el art. 8 de la Ley 2/1994.
¿Se puede pasar a mi nombre la hipoteca del vendedor al comprar un piso?
Solo con el consentimiento del banco, que volverá a evaluar la solvencia del comprador. Es una decisión aparte del banco, y conviene obtenerla antes de firmar las arras.
