Инвестиционный подход
Инвесторский калькулятор DNPI: как читать результат
Результат калькулятора читают в определённом порядке: затраты и срок, прибыль проекта, доля инвестора, сравнение с договорными 10%. Показываю порядок на учебном примере и проверке сценариев.
Калькулятор инвестиций в недвижимость Каталонии на сайте DNPI Capital считает модель проекта «покупка, ремонт, продажа вторичной недвижимости» и долю инвестора после гонорара DNPI в 50% прибыли. Читать результат нужно по порядку: затраты и срок, прибыль проекта, доля инвестора, и только потом сравнение с договорными 10% за весь проект. Это сравнение вы делаете сами: условия компенсации задаёт договор проекта, а не калькулятор.
Что показывает калькулятор инвестиций в недвижимость Каталонии
Калькулятор находится на странице /calculator. Он нужен, чтобы быстро увидеть, как допущения по проекту превращаются в деньги. На вход идут цена покупки, ремонт с IVA, цена продажи, срок в месяцах и дополнительные расходы; налог ITP выбирают по шкале (Agència Tributària de Catalunya, ставки с 27 июня 2025). Названия полей и состав результата могут обновляться, поэтому ориентируйтесь на то, что показано на странице.
С моделью участия связаны три факта. Гонорар DNPI — 50% прибыли проекта, вторая половина прибыли остаётся инвестору. Если доходность инвестора за весь проект после распределения ниже договорных 10%, DNPI выплачивает компенсацию из своего гонорара. Условия, база расчёта и пределы задаёт договор конкретного проекта, а 10% относятся ко всему проекту, не к году. Это не гарантия сохранности капитала. На странице калькулятора сказано, что он показывает расчётную модель, а не условия вашего договора, и договорная компенсация в расчёт не входит.
Как читать результат: пять проверок по порядку
- Вводные: цена покупки, ITP, ремонт с IVA, дополнительные расходы (нотариус, регистр, финансирование, содержание, plusvalía), цена продажи и срок. В примере на странице расходы продажи заданы как 3% от цены. Результат не лучше этих цифр. Если цена продажи взята с запасом оптимизма, весь остаток расчёта унаследует эту ошибку.
- Прибыль и доходность проекта. Пример: затраты 500 000 €, прибыль 100 000 €, доходность проекта 20%.
- Доля инвестора. После гонорара DNPI в 50% это 50 000 €: половина прибыли проекта, а не половина цены продажи (/methodology). Посмотрите, от какого капитала считается процент: в нашем упрощённом примере весь капитал внёс инвестор, получается 10%.
- Сравнение с договорными 10%, вручную. Определите, выше результат или ниже. Помните, что это 10% за проект: при сроке два года около 4,9% в год.
- Сценарии. Измените цену продажи, срок и ремонт и посмотрите, где результат пересекает порог 10%.
Проверка сценариев на учебном примере
Учебный пример, не прогноз. Капитал инвестора 500 000 €, цена продажи падает относительно базового случая.
| Цена продажи ниже базы на | Прибыль проекта, € | Доходность проекта | Доля инвестора 50%, € | Доходность инвестора | До 10% не хватает, € |
|---|---|---|---|---|---|
| 0 | 100 000 | 20% | 50 000 | 10% | 0 |
| 20 000 € | 80 000 | 16% | 40 000 | 8% | 10 000 |
| 40 000 € | 60 000 | 12% | 30 000 | 6% | 20 000 |
| 60 000 € | 40 000 | 8% | 20 000 | 4% | 30 000 |
В базовом случае проект выдаёт 20%, а инвестор получает ровно 10%, то есть стоит на пороге. Поэтому уже при падении цены на 20 000 € его результат уходит ниже 10%. Пример показывает, где проходит граница, а не типичный проект. Последний столбец — арифметический разрыв, а не обещание выплаты: компенсацию, её размер и пределы определяет договор.
Что калькулятор не знает
Калькулятор считает по тем допущениям, которые вы в него вводите. Он не знает, что цена на объект к моменту продажи окажется ниже ожидаемой, что лицензия задержится на полгода или что подрядчик выйдет за смету. Для этого есть анализ чувствительности.
Налоги инвестора зависят от его статуса. Страница показывает ориентировочный налог по выбранному статусу (резидент Испании, нерезидент ЕС/ЕЭЗ, нерезидент вне ЕС/ЕЭЗ) и оговаривает, что фактическая ставка зависит от других доходов. Проверьте, что именно учтено в результате, а чего нет: нотариус, регистр, финансирование и муниципальные налоги учитываются, только если вы внесли их сами. Недостающее считайте отдельно или спрашивайте asesor fiscal. И не сравнивайте проценты за проект с годовыми ставками по депозитам или облигациям, пока не приведёте их к одной шкале: как это делается, описано в статье про сравнение на одном горизонте. Типичные пропуски в вводных собраны в 12 ошибках расчёта, а разницу между цифрами проекта и инвестора разбирает статья о доходности проекта и доходности инвестора.
Кому калькулятор мало поможет
Тем, кто хочет прогноз цены на недвижимость: его здесь нет, и я его не дам. Тем, кто ищет регулярный арендный доход: калькулятор описывает проект с выходом, а не владение под аренду. Тем, кто ещё выбирает направление и сумму: сначала полезнее полный гид.
Метод, на котором строится расчёт, описан на странице /methodology.
Вопросы и ответы
Как пользоваться инвесторским калькулятором DNPI?
Заполните вводные по проекту, затем читайте результат в таком порядке: прибыль проекта, доля инвестора, сравнение с договорными 10%. Затем измените цену продажи и срок и посмотрите, как меняется результат.
Что значит 20% в примере с 500 000 € и 100 000 €?
Это доходность проекта: прибыль 100 000 € к затратам 500 000 €. Инвестору после гонорара DNPI в 50% прибыли достаётся 50 000 €, то есть 10% при капитале 500 000 €.
Калькулятор показывает годовую доходность?
Показывает условный годовой эквивалент: (1 + доход / вложения)^(12 / месяцев) − 1. Основной результат остаётся доходностью за весь проект, договорные 10% тоже относятся ко всему проекту, не к году. При двух годах 10% за проект дают около 4,9% годовых. Пересчёт условный и не обещает повторения результата.
Можно ли считать результат калькулятора прогнозом?
Нет. Это расчёт по вашим допущениям. Если допущения изменятся, изменится и результат.
