Инвестиционный подход
План квартиры в объявлении: как читать метры, окна и комнаты
Рисунок в объявлении показывает гипотезу, а не квартиру. Какие метры указаны, сколько на самом деле спален, куда выходят окна и с какими документами сверять план до задатка.
План квартиры в объявлении — это рисунок агентства, а не документ: проверять по нему нужно площадь, окна и число комнат, а затем сверять всё с cédula de habitabilidad и Catastro. В cédula указаны полезная площадь квартиры и каждой комнаты и состав помещений (Generalitat), поэтому расхождение с объявлением видно ещё до просмотра.
Что такое план в объявлении и чего от него ждать
План в объявлении рисует агентство или фотограф: по замерам, по старому чертежу или на глаз. Масштаб часто не указан, мебель расставлена так, чтобы комнаты выглядели больше.
Поэтому план полезен как список вопросов, а не как доказательство. Официальное описание квартиры дают три источника: cédula de habitabilidad, Catastro и nota simple из Registro de la Propiedad. Сведения Catastro без информации о собственнике открыты без авторизации: объект ищут по кадастровому номеру или адресу, и система показывает его физические характеристики (Sede Electrónica del Catastro).
Какие метры указаны в объявлении
В Испании площадь квартиры описывают тремя способами, и в объявлении обычно стоит самая большая цифра.
| Площадь | Что входит | Где встречается |
|---|---|---|
| Superficie útil | Пол внутри квартиры, по которому можно ходить | Cédula de habitabilidad |
| Superficie construida | Útil плюс внутренние и наружные стены квартиры | Объявления, проектная документация |
| Construida con zonas comunes | Construida плюс доля лестниц, холла и других общих частей | Объявления |
Сравнивать квартиры и цену за метр можно только по одинаковой площади. Если агент не знает, какая цифра указана, разумно считать её построенной с общими частями.
Сколько стоит метр, если пересчитать на полезную площадь
Разница в определении площади меняет цену метра сильнее, чем торг. Учебный пример, не прогноз. Квартира продаётся за 450 000 €, в объявлении 90 м². В cédula полезная площадь 72 м².
| Как посчитать | Площадь | Цена за м² |
|---|---|---|
| По цифре из объявления | 90 м² | 5 000 € |
| По полезной площади из cédula | 72 м² | 6 250 € |
Одна и та же квартира выглядит на 25% дороже за метр, если считать честно. Сравнивать её с соседней, где в объявлении указаны полезные метры, по цифрам портала нельзя. Именно поэтому при оценке DNPI приводит все аналоги к одной площади, подробнее в разделе об анализе стоимости.
Как проверить окна и число спален по плану
Окна дают больше информации, чем метры. До просмотра по плану стоит разметить, куда выходит каждая комната:
- на улицу (exterior): больше света и больше шума;
- во внутренний двор квартала (interior de manzana): обычно тише, свет зависит от высоты домов вокруг;
- в световой колодец (patio de luces): мало света, слышно соседей;
- без окна: такую комнату объявление может назвать кабинетом или гардеробной, но спальней она не станет.
Число спален проверяют отдельно. На плане легко «добавить» комнату перегородкой в гостиной или подписью над кладовой. Если в cédula две комнаты, а в объявлении три, квартиру перепланировали после выдачи документа. Сама cédula, по разъяснению Generalitat, не легализует постройки с точки зрения градостроительства, поэтому законность перепланировки проверяет abogado. Риски незаконных работ разобраны в статье о покупке с самовольными работами, а как оценить свет и шум на месте, в статье шум, свет и вентиляция.
Чего на плане нет
План молчит о том, что часто решает покупку. По рисунку нельзя понять, какая стена несущая: это видит технический специалист на месте и по документам здания. Толстые стены и колонны скорее всего конструктивные, стояки канализации ограничивают перенос кухни и ванной.
Кроме того, на плане нет этажа, лифта и ступеней у входа, высоты потолков, стороны света без стрелки севера, состояния стен и того, что находится за стеной. Про этаж и доступность подробно написано в статье как оценить этаж и лифт.
Как сверить план с документами до задатка
Сверка занимает пару дней и делается до arras, а не после.
- Попросить у агента, какая площадь указана в объявлении, и получить копию действующей cédula. Для вторичного жилья она действует 15 лет.
- Найти квартиру в Catastro по адресу и сравнить площадь, этаж и назначение.
- Заказать nota simple и проверить описание квартиры, террасы и мест в паркинге.
- Сравнить число комнат и их площадь в cédula с планом объявления.
- Все расхождения записать и передать abogado и техническому специалисту вместе с вопросами продавцу.
Для квартир, построенных до 11 августа 1984 года, требования к минимальной habitabilidad мягче (Decret 141/2012), и это тоже стоит учитывать при сравнении старого и нового фонда. Что вообще показывает cédula, разобрано в статье о cédula de habitabilidad.
Когда план не подходит для решения
План не работает как основание для цены, если площадь в нём не подтверждена документом. Не работает он и для решения о перепланировке: снос стен, перенос кухни или объединение комнат требуют осмотра и проекта, а не рисунка. И наконец, план бесполезен для оценки света: квартира с окнами на улицу может быть тёмной на втором этаже узкой улицы старого города.
Вопросы и ответы
Как узнать реальную площадь квартиры в Испании?
Сравнить цифру из объявления с полезной площадью в cédula de habitabilidad, данными Catastro и описанием в nota simple. В объявлении чаще указана построенная площадь с общими частями.
Чем superficie útil отличается от superficie construida?
Útil считает только пол внутри квартиры. Construida добавляет стены, а вариант con zonas comunes ещё и долю общих частей дома, поэтому эта цифра всегда больше.
Можно ли по плану понять, какие стены несущие?
Нет. План в объявлении этого не показывает, несущие элементы определяет технический специалист на месте и по документам здания.
Что делать, если на плане больше комнат, чем в документах?
Это признак перепланировки после выдачи cédula или комнаты без окна. До задатка законность работ проверяет abogado, а техник оценивает, можно ли их узаконить.
Нужно ли сверять план, если покупка без ипотеки?
Да. Банк при ипотеке проверяет объект через tasación, а без кредита эту работу никто не сделает за покупателя, и ошибка в площади сразу попадает в цену.
