Enfoque de inversión
Gestión del capital del inversor en inmuebles: qué incluye
La gestión del capital del inversor en inmuebles es la organización de un proyecto concreto: selección del activo, economía, compra, acompañamiento, obras y venta. Desglose de las zonas de responsabilidad.
La gestión del capital del inversor en inmuebles es la organización de un proyecto concreto, desde la selección del activo hasta la venta, y no la gestión del dinero como cartera. Aquí no hay dinero puesto a disposición de un tercero: los fondos van a un activo concreto, el presupuesto está desglosado por partidas, y cada partida va vinculada a un documento, desde el ITP por la escala de Cataluña, donde el tipo arranca en el 10% sobre el tramo del precio hasta 600.000 € (ATC), hasta el acta de recepción de la obra. Los papeles los fija la ley: según el art. 9 Ley de Ordenación de la Edificación, el promotor es cualquiera que decide, programa y financia las obras para sí o para su posterior venta. No es un servicio de gestión discrecional ni una promesa de conservación del capital.
Quién actúa como promotor en cada proyecto, a nombre de quién está el activo y quién firma los contratos se ve en la documentación del proyecto, no en la descripción del servicio. A continuación, el listado de fases, las zonas de responsabilidad y los puntos en los que decide el inversor.
Qué incluye la gestión del capital del inversor
Seis bloques de trabajo que cubre el operador del proyecto:
- Selección del activo. Búsqueda, primer descarte por precio de entrada, visitas. Criterios y método del precio máximo de compra: precio de entrada para reformar.
- Economía del proyecto. Presupuesto por partidas, precio de salida por operaciones comparables, escenarios y margen de seguridad. Desglose en el artículo cómo leer una propuesta de inversión.
- Compra. Arras, escritura ante notario, inscripción, cálculo y pago de los impuestos del comprador.
- Acompañamiento jurídico. Nota simple, cargas, actas de la comunidad de propietarios, régimen de autorización de las obras. En Cataluña la obra nueva y una serie de rehabilitaciones exigen licencia urbanística (art. 187 Llei d'urbanisme).
- Obras. Proyecto, presupuesto, calendario, dirección facultativa, recepción. En los proyectos de DNPI las obras las ejecuta BCNYARD, SLU: una constructora independiente contratada al efecto.
- Venta. Documentación del activo, preparación, visitas, negociación, escritura e impuestos del vendedor.
Quién responde de qué en el proyecto
| Fase | Qué hace el operador | Qué decide y comprueba el inversor |
|---|---|---|
| Selección del activo | Embudo, visitas, descarte por precio de entrada | Conformidad con el activo concreto y su precio |
| Economía | Presupuesto, precio de salida, escenarios | Supuestos del cálculo y tamaño de la reserva |
| Compra | Arras, escritura, inscripción, impuestos | Firma o poder notarial, origen de los fondos |
| Acompañamiento | Revisión de derechos, cargas, régimen de obras | Elección de abogado propio para una segunda opinión |
| Obras | Presupuesto, calendario, dirección, recepción | Estándar de acabados, cambios de presupuesto, pagos por calendario |
| Venta | Preparación, visitas, negociación | Precio mínimo aceptable y plazo de salida |
El reparto de las zonas de responsabilidad se fija por contrato, no por la práctica. Qué preguntas hacer al jurista sobre el texto del contrato está reunido en el artículo contrato de participación del inversor; quién es titular del activo en un proyecto conjunto se analiza aparte.
Cómo lo controla el inversor
El control se apoya en los documentos y en el calendario de pagos, no en informes de formato libre. Cuatro mecanismos que funcionan:
- Calendario de pagos frente a obra ejecutada. El dinero sale por fases, y la fase se cierra con certificación. El método está descrito en el artículo calendario de pagos y control del presupuesto.
- Reporting periódico del proyecto. Presupuesto, real, estado de las licencias, plazo. Cómo funciona el panel del inversor: reporting al inversor.
- Derecho a decidir. El listado de cuestiones que no se pueden resolver sin el inversor se recoge en el contrato. Desglose: decisiones de gestión y derechos del inversor.
- Comprobación de la contraparte en datos públicos. La sociedad de responsabilidad limitada está obligada a depositar sus cuentas anuales en el Registro Mercantil en el mes siguiente a su aprobación (art. 279 Ley de Sociedades de Capital), de modo que el balance se puede solicitar.
Tras la entrega de la obra queda la responsabilidad por defectos. La LOE prevé plazos de cobertura: un año para los acabados, tres años para los defectos que afectan a la habitabilidad y diez años para la estructura (art. 19).
Cómo se reparte el resultado del proyecto
Los honorarios de DNPI son el 50% del beneficio del proyecto; la otra mitad queda para el inversor. Si la rentabilidad del inversor por el proyecto completo, una vez hecho el reparto, queda por debajo del 10% contractual, DNPI abona una compensación con cargo a sus honorarios. Es rentabilidad por proyecto, no anual. Las condiciones, la base de cálculo y los límites los fija el contrato de cada proyecto. No es una garantía de conservación del capital.
El beneficio se calcula después de los gastos del proyecto, y el listado de esos gastos importa más que el porcentaje de reparto. Qué entra en él: gastos del proyecto antes del reparto.
Ejemplo didáctico, no una previsión. Supuestos: vivienda de segunda mano, ITP por la escala de Cataluña (10% sobre el tramo del precio hasta 600.000 €, 11% sobre el tramo de 600.000 a 900.000 €, ATC), formalización del 2% del precio de compra, gastos de venta del 4% del precio de venta.
| Partida | Importe |
|---|---|
| Precio de compra | 800.000 € |
| ITP por escala | 82.000 € |
| Notaría, registro, gestoría | 16.000 € |
| Obras | 200.000 € |
| Tenencia durante el plazo del proyecto | 24.000 € |
| Gastos de venta | 52.000 € |
| Total invertido | 1,174 M€ |
| Precio de venta | 1,3 M€ |
| Resto antes del impuesto sobre el beneficio | 126.000 € |
El resto de 126.000 € no es la rentabilidad del inversor: de ahí sale todavía el impuesto sobre el beneficio, y el reparto se calcula según las reglas del contrato. La diferencia entre rentabilidad del proyecto y rentabilidad del inversor se analiza aquí. Si el precio de venta resulta de 1,25 M€, los gastos de venta serán de 50.000 € y el resto de 78.000 €: 50.000 € menos en el precio de salida se llevan casi el 40% del resultado.
Cuándo este formato no encaja
No encaja a quien busca un ingreso fijo: el resultado aparece en el momento de la venta y puede quedar por debajo de lo calculado. No encaja a quien necesita el capital en una fecha determinada: el plazo de venta no se fija por adelantado. No encaja a quien no está dispuesto a leer el contrato y el presupuesto: sin eso el control se convierte en confianza de palabra. Y no encaja a quien quiere dirigir en persona la obra y la negociación; en ese caso es más lógico comprar y llevar el activo por cuenta propia (participación pasiva o gestión propia).
Pregunta aparte para el abogado: si el operador capta dinero del público y la rentabilidad de cada partícipe depende del resultado común, la estructura puede quedar dentro de la definición de instituciones de inversión colectiva del art. 1 Ley 35/2003.
Cómo plantea la compañía las fases del proyecto está descrito en la página de metodología, y el listado de preguntas para la primera reunión está reunido en el artículo 20 preguntas del inversor.
Preguntas frecuentes
¿Es una gestión discrecional del capital?
No. El dinero va a un proyecto concreto con el presupuesto desglosado, no a una gestión como cartera. La conservación del capital no se promete, y el resultado depende del precio de salida.
¿Quién decide sobre el activo: el operador o el inversor?
El reparto está fijado en el contrato. Las decisiones operativas sobre calendario y contratistas suelen ser del operador; las decisiones sobre precio de compra, presupuesto, estándar de obra y precio de salida exigen la conformidad del inversor.
¿Cómo comprobar al operador antes de firmar?
Pidiendo las cuentas anuales del Registro Mercantil, mirando los proyectos terminados con cifras y leyendo el contrato con un abogado propio. Los criterios de selección se analizan en el artículo cómo elegir operador.
¿Se puede participar sin vivir en España?
Sí, mediante NIE, cuenta bancaria y poder notarial para un listado pactado de actuaciones. Qué conviene hacer en persona está explicado en el artículo sobre el poder notarial y la visita presencial.
¿Quién responde por los defectos tras la reforma?
La LOE establece plazos de cobertura: un año para los acabados, tres años para los defectos que afectan a la habitabilidad y diez años para la estructura. El alcance concreto de la responsabilidad y su destinatario se determinan por la documentación del proyecto y se tratan con el abogado.
