Qué revisa un family office en una promoción: 20 preguntas

No existe una lista pública de comprobación de los family offices para proyectos de promoción, y los criterios internos de estas estructuras no se divulgan. Un family office es una estructura que gestiona el capital de una o varias familias. A continuación se recogen 20 preguntas que se derivan de las normas (LOE, Llei d'urbanisme, Registradores) y de cómo las fuentes abiertas describen el comportamiento de ese capital. Es una lista para conversar con el promotor y con el abogado, no un relato de reglas internas de nadie.

¿Qué se sabe por fuentes abiertas sobre el comportamiento de los family offices?

Hay pocos datos abiertos y todos proceden de una sola consultora. Idealista, 16.09.2024 recoge un informe de Cat Real Estate: en un semestre la consultora cerró operaciones de family offices con locales comerciales y oficinas del centro de Barcelona por más de 20 M€, con una rentabilidad media del 5,5%, y el 90% de las operaciones se hicieron sin financiación externa. La consultora atribuía el alejamiento del residencial en alquiler a la regulación. Es una muestra de operaciones de una sola empresa, no una estadística del mercado.

Si esa muestra es representativa, se desprenden dos conclusiones prácticas. Ese capital suele llegar sin apalancamiento, así que las preguntas sobre el dinero propio del operador importan tanto como las de crédito. La elección recaía en activos conservadores (así lo describe la consultora), de modo que el precio del riesgo de una promoción habrá que demostrarlo.

¿Qué preguntas sobre el suelo y los permisos hacer primero?

1. ¿Quién es el propietario según la nota simple y qué cargas pesan sobre el inmueble? Los Registradores llaman a la nota simple «puramente informativa»; el título se comprueba mediante certificación, véase la comprobación de cargas.
2. ¿Qué licencia hace falta y para qué tipo de obra? En Cataluña, las obras requieren con carácter general licencia urbanística (art. 187 de la Llei d'urbanisme).
3. ¿Qué volumen permite el planeamiento? Véase edificabilidad y PGM.
4. ¿Hay una cuota obligatoria de vivienda protegida u obligaciones de urbanización? Véase la cuota del 30%.
5. ¿Tiene el inmueble derecho de tanteo de la ciudad o de la Generalitat? Véase tanteo y retracto.

¿Qué preguntas sobre el dinero y la estructura de la operación?

1. ¿Cuánto dinero propio aporta el operador y en qué condiciones junto al mío? Véase el capital del operador en el proyecto.
2. ¿A nombre de quién está el inmueble: de la SL del proyecto, del operador, de los partícipes? Véase quién es el propietario del inmueble.
3. ¿Qué gastos se deducen antes de repartir el beneficio? Véase qué incluyen los gastos del proyecto.
4. ¿Qué comisiones cobra el operador con independencia del resultado?
5. ¿Hay préstamo, con qué garantía y qué ocurre en caso de demora?

¿Qué preguntas sobre la obra y las garantías?

1. ¿Quién es el contratista y qué tipo de contrato: llave en mano o por fases?
2. ¿Qué presupuesto, qué reserva y cómo se controlan los pagos? Véase calendario de pagos y control del presupuesto.
3. ¿Hay seguro de daños decenal? La LOE, en el art. 19.1.c y la disp. adicional segunda, lo exige para edificios de uso residencial, salvo la vivienda unifamiliar única para uso propio.
4. Si los pisos se venden antes de terminar: ¿cómo están protegidos los anticipos de los compradores? La disp. adicional primera de la LOE exige seguro de caución o aval y una cuenta separada.
5. ¿Qué plazos tienen la licencia y la obra, y qué ocurre en caso de retraso? Véase el riesgo de retraso de los permisos.

¿Qué preguntas sobre la salida, los impuestos y la información al inversor?

1. ¿Con qué operaciones se ha calculado el precio de venta? Véase la brecha entre precio de oferta y de cierre.
2. ¿Qué hacer si el precio de venta resulta inferior al previsto? Véase el plan de salida A, B, C.
3. ¿Qué impuestos soporta la SL del proyecto y cuáles yo, como partícipe? Es una consulta para el asesor fiscal, véase impuestos en la estructura SL.
4. ¿Qué informes recibo y con qué frecuencia? Véase informes al inversor.
5. ¿Cómo salir antes del plazo o detener el proyecto? Véase la salida del inversor del proyecto.

¿Qué documento respalda cada respuesta?

Ejemplo didáctico, no una previsión. Un proyecto de 5 M€, el operador aporta el 20%, es decir 1 M€. Los ingresos resultan 500 000 € inferiores a lo previsto. Con reparto proporcional de la pérdida, el operador asume 100 000 € y los inversores 400 000 €. El reparto real lo fija el contrato: por eso la pregunta 6 no puede omitirse.

¿A quién no le sirve esta lista?

A quien espera la valoración de un proyecto concreto: la lista plantea preguntas, no contiene respuestas. A quien quiere una lista universal de un family office: no es pública, y cada estructura tiene sus criterios. Y a quien necesita una conclusión jurídica: las respuestas a las preguntas 1–5, 7 y 18 las lee el abogado o el asesor fiscal sobre los documentos. Cómo se plantea la oferta de DNPI se puede leer en la página del enfoque.