Инвестиционный подход
Что family office проверяет в девелоперском проекте: 20 вопросов
Открытых чек-листов family office нет. Двадцать вопросов к девелоперскому проекту в Барселоне составлены по нормам LOE и Llei d'urbanisme и по описанным сдвигам интереса family office.
Открытого чек-листа family office для девелоперских проектов нет, и внутренние критерии таких структур публично не раскрываются. Family office — это структура, которая управляет капиталом одной или нескольких семей. Ниже 20 вопросов, которые следуют из норм (LOE, Llei d'urbanisme, Registradores) и из того, как открытые источники описывают поведение такого капитала. Это перечень для разговора с девелопером и с abogado, а не пересказ чьих-то внутренних правил.
Что известно из открытых источников о поведении family office?
Открытых данных мало, и все они от одного консультанта. Idealista от 16.09.2024 пересказывает отчёт Cat Real Estate: за полугодие консультант провёл сделки family office с торговыми помещениями и офисами центра Барселоны более чем на 20 М€, средняя доходность 5,5%, 90% сделок прошли без внешнего финансирования. Уход от жилья в аренду консультант объяснял регулированием. Это выборка сделок одной компании, а не статистика рынка.
Если эта выборка показательна, из неё следуют два практических вывода. Такой капитал часто приходит без плеча, поэтому вопросы о собственных деньгах оператора не менее важны, чем вопросы о кредите. Выбор падал на консервативные активы (так описывает консультант), поэтому цену риска девелоперского проекта придётся доказывать.
Какие вопросы о земле и разрешениях задавать первыми?
- Кто собственник по nota simple и какие cargas на объекте? Регистраторы называют nota simple «puramente informativa», титул проверяют по certificación, см. проверку cargas.
- Какая лицензия нужна и на какой вид работ? В Каталонии работы в общем случае требуют licencia urbanística (art. 187 Llei d'urbanisme).
- Что план разрешает по объёму? См. edificabilidad и PGM.
- Есть ли обязательная доля защищённого жилья или обязательства по урбанизации? См. квоту 30%.
- Нет ли у объекта права выкупа города или Generalitat? См. tanteo y retracto.
Какие вопросы о деньгах и структуре сделки?
- Сколько собственных денег вкладывает оператор и на каких условиях рядом с моими? См. капитал оператора в проекте.
- На кого оформлен объект: на SL проекта, на оператора, на участников? См. кто владеет объектом.
- Какие расходы вычитаются до распределения прибыли? См. что входит в расходы проекта.
- Какие комиссии оператор получает независимо от результата?
- Есть ли заём, под какой залог и что происходит при просрочке?
Какие вопросы о стройке и гарантиях?
- Кто подрядчик и какой тип контракта: под ключ или по этапам?
- Какой бюджет, какой резерв и как контролируют платежи? См. график платежей и контроль сметы.
- Есть ли страховка десятилетних дефектов? LOE в art. 19.1.c и disp. adicional segunda требует её для зданий жилого назначения, кроме единичного одноквартирного дома для себя.
- Если квартиры продают до завершения: как защищены авансы покупателей? Disp. adicional primera LOE требует seguro de caución или aval и отдельный счёт.
- Какие сроки лицензии и стройки, и что при задержке? См. риск задержки разрешений.
Какие вопросы о выходе, налогах и отчётности?
- По каким сделкам рассчитана цена продажи? См. разрыв цены объявления и сделки.
- Что делать, если цена продажи ниже плана? См. план выхода A, B, C.
- Какие налоги несёт SL проекта и какие я, как участник? Это вопрос к asesor fiscal, см. налоги в структуре SL.
- Какую отчётность я получаю и как часто? См. отчётность инвестору.
- Как выйти раньше срока или остановить проект? См. выход инвестора из проекта.
Какой документ подтверждает ответ?
| Блок | Что запросить |
|---|---|
| Земля и разрешения | Certificación registral, лицензия, план, справка о cargas |
| Деньги и структура | Устав SL, договор участия, расчёт расходов до распределения |
| Стройка и гарантии | Контракт подрядчика, смета, полис десятилетней гарантии |
| Выход и отчётность | План продажи, перечень сделок для цены, образец отчёта |
Учебный пример, не прогноз. Проект на 5 М€, оператор вкладывает 20%, то есть 1 М€. Выручка оказалась ниже плана на 500 000 €. При пропорциональном делении убытка оператор несёт 100 000 €, инвесторы 400 000 €. Реальное распределение задаёт договор: поэтому вопрос 6 нельзя пропускать.
Кому этот список не подходит?
Тому, кто ждёт оценки конкретного проекта: список задаёт вопросы, ответов в нём нет. Тому, кто хочет универсальный чек-лист family office: его в открытом доступе нет, а у каждой структуры свои критерии. И тому, кому нужен юридический вывод: ответы на вопросы 1–5, 7 и 18 читает abogado или asesor fiscal по документам. О том, как устроено предложение DNPI, можно прочитать на странице подхода.
Вопросы и ответы
Что family office проверяет в первую очередь?
Открытых данных о внутренних критериях нет. Логично начинать с титула, лицензии и структуры собственности, потому что от них зависит всё остальное. Затем идут собственные деньги оператора, бюджет стройки и сценарий выхода.
Почему family office важна доля собственного капитала девелопера?
Fellow Funders в пресс-релизе от 22.06.2026 по проекту Sant Joan Despí Fase II указал вклад девелопера 1,08 М€ из 5,4 М€ (20%), и платформа подаёт это как совпадение интересов. Это самоотчёт платформы, а не проверка.
Обязательна ли страховка десятилетних дефектов?
Для зданий жилого назначения да, по LOE, кроме единичного одноквартирного дома для себя. Для зданий другого назначения обязательность может быть установлена королевским декретом. Что нужно для вашего проекта, решает abogado.
Достаточно ли nota simple, чтобы проверить объект?
Нет. Регистраторы называют её информационной. Подписанная регистратором certificación даёт юридическую силу и запрашивается перед сделкой.
Почему в списке нет вопроса о доходности?
Цифра доходности следует из ответов на вопросы 6–10 и 16, а средней по рынку в открытых данных нет. Разницу между доходностью проекта и инвестора разбирает статья про доходность проекта и инвестора.
